Где лучше купить недвижимость для инвестиций: ОАЭ, Турция, Бали или Кипр
Отвечаем на вопросы про налоги, риски и возможность получить ВНЖ
Зарубежная недвижимость для многих россиян — инструмент сохранения капитала, возможность получить вид на жительство в другой стране и снизить налоговую нагрузку. Разные страны различаются требованиями к инвесторам и рисками. Как выбрать страну для инвестиций в недвижимость и чем отличаются популярные рынки и регуляторные требования? Рассказывает Вера Толчеева, эксперт по зарубежным инвестициям с опытом 15 лет в развитии международного бизнеса.
В 2024 году россияне стали меньше покупать зарубежную недвижимость — спрос упал на четверть. Но если старые рынки теряют популярность (сделки в Турции –54%, доля ОАЭ — 7,5%), новые направления набирают обороты. Особенно заметен Бали: здесь инвестиций уже на $240 млн. В целом россияне смещают фокус к новым и доходным локациям, при этом средний бюджет сделки остаётся внушительным — 200–500 тысяч евро.
При покупке недвижимости за рубежом инвестору важно безопасно и быстро перевести крупную сумму в другую страны и оплатить сделку. В 1tab мы сопровождаем клиентов на этом этапе: организуем международные переводы за 1 день, предоставляем менеджер-чеки для сделок в ОАЭ, принимаем любую валюту и крипту. Деньги можно отправить застройщику по инвойсу или получить наличные в стране покупки недвижимости. Мы подбираем оптимальный вариант под конкретную сделку — с учетом страны, валюты, курса обмена и способа оплаты. Свяжитесь с нами в Telegram или оставьте заявку на сайте через форму.
Инвестиции в недвижимость ОАЭ: налоги, ВНЖ и способы оплаты
Объединенные Арабские Эмираты — одно из самых привлекательных направлений для инвестиций в недвижимость. Главные аргументы — нулевая ставка налога на доходы физических лиц, включая арендный доход, и отсутствие налога на прирост капитала.
Покупка объекта стоимостью от 205 тысяч долларов дает право на резидентскую визу сроком от 2 до 10 лет. Сделку можно оформить удаленно, а вложения защищены системой эскроу-счетов и жестким регулированием со стороны государства. Вся жилая недвижимость в Эмиратах сдается с ремонтом, встроенной мебелью и парковкой.
Рынок аренды в Дубае и Абу-Даби обеспечивает доходность на уровне 6–10% годовых, при этом ликвидные объекты можно быстро продать при необходимости. Среди рисков — экстремально жаркий климат летом, когда температура достигает +50 °C и снижается туристический поток, а также возможные задержки сдачи жилья застройщиками до одного года.
Отдельная особенность рынка — форма расчетов. В ОАЭ крупные сделки чаще всего оплачиваются через менеджер-чек. Это банковский инструмент, гарантирующий безопасность обеих сторон: банк блокирует на счете покупателя необходимую сумму и подтверждает ее наличие, а продавец получает чек с гарантией, что деньги будут перечислены при его предъявлении. В отличие от обычного чека, менеджер-чек выпускается самим банком и исключает риск неоплаты, что особенно важно при сделках с недвижимостью.
Компания 1tab помогает клиентам пройти финансовый этап сделки: выбрать удобный способ оплаты, оформить менеджер-чек в Дубае без ВНЖ и открытия счета, перевести средства быстро, безопасно и с минимальными издержками. Мы работаем с рублями, долларами, евро и криптой. Свяжитесь с нами в Telegram, чтобы обсудить условия, или оставьте заявку на сайте.
Турция: инвестиции, налоги и сложности с ВНЖ
Турция привлекает инвесторов мягким климатом, близостью к России и сравнительно невысоким порогом входа. До недавнего времени покупка недвижимости от €400 тысяч давала право на гражданство, а от €200 тысяч — на вид на жительство. Однако в 2024–2025 годах условия для россиян ужесточились: программа натурализации фактически заморожена, а во многих регионах закрыта возможность первичной или повторной выдачи ВНЖ для иностранных покупателей.
Среди ключевых рисков: нестабильность турецкой лиры, высокая инфляция и политическая неопределенность. Дополнительный фактор — сейсмоопасность территории: землетрясения могут привести к повреждению или утрате имущества.
Налоги на недвижимость в Турции относительно невысокие — 4% при покупке и 0,1–0,3% ежегодно. При этом валютные колебания могут снизить доходность вложений, а сдача объектов в аренду осложняется строгими требованиями к лицензированию этого вида деятельности.
Оплата недвижимости в Турции чаще всего проходит через банки, но в 2025 году SWIFT-переводы из России принимает только государственный Ziraat Bank и ряд частных банков. Комиссия — 3–7% от суммы, обработка занимает до пяти рабочих дней, при этом банк требует полного раскрытия информации о сделке и конечном получателе.
Крупные турецкие девелоперы предлагают альтернативу — оплату в рублях через свои представительства в России. В этом случае можно внести деньги безналично или передать наличные представителю. Минус схемы в том, что курс пересчета устанавливает сам застройщик, а оригиналы документов приходится ожидать из Турции в течение 1–2 недель.
1tab помогает провести сделку быстрее: в течение дня деньги поступят напрямую на счет застройщика, или мы выдадим их вам наличными уже в Турции.
Индонезия (Бали): риски аренды и налогообложения для инвесторов
Индонезия, и особенно Бали, остается одним из самых востребованных направлений для краткосрочной аренды жилья. Постоянный поток туристов из Австралии, Канады, США, Азии и России обеспечивает высокую загрузку в сезон, однако законодательство строго ограничивает права иностранцев.
Приобрести недвижимость в полную собственность невозможно — доступна лишь долгосрочная аренда (leasehold). Налоги на доход от аренды достигают 20%, а оформить вид на жительство через покупку жилья нельзя: для этого потребуется отдельная виза (KITAS или KITAP). На практике сделки нередко проходят через номинальных владельцев, что увеличивает юридические риски.
Дополнительные сложности связаны с логистикой: даже прямой перелет на Бали длится долго, а с пересадками дорога может растянуться на сутки. Климатические особенности тоже влияют на расходы — регулярный ремонт и услуги управляющей компании обходятся дороже, чем во многих других странах.
Но при этом, Бали — один из немногих рынков, где инвестиции в жильё приносят двузначную арендную доходность. В туристических зонах вроде Чангу и Семиньяка виллы дают 8–15% годовых, а в Улувату — около 9–10%. Даже после налогов и расходов на управление остаётся 10–14%, что значительно выше, чем в Аланье или Дубае. Туристический поток на Бали растет: в 2024 году остров принял 6,3 миллиона человек, этот поток поддерживает высокую загрузку объектов — до 80–90% в сезон.
Попробовать оплатить покупку недвижимости на Бали можно через банк, но SWIFT работает с ограничениями: перевод может идти неделями, банки берут комиссию до 10%.
Кипр: налоги, резидентство и банковские ограничения
Кипр долгое время считался одной из самых удобных европейских юрисдикций для российских инвесторов. Здесь действует программа получения ВНЖ при покупке недвижимости от 300 тысяч €, а налог на доход от аренды — один из самых низких в ЕС: всего 3% после вычета необлагаемого минимума (19 500 € годового заработка, которые не облагаются налогом).
При владении несколькими объектами на Кипре налоговая нагрузка растёт. При покупке нового жилья взимается НДС 19% (для первого жилья возможна льготная ставка 5%), для вторичного рынка действует налог на переход права собственности 1,5–4%, плюс гербовый сбор (до €20 000).
В среднем доходность жилья на Кипре держится в диапазоне 4–7% годовых: квартиры в Лимассоле приносят около 5,5–7%, в Никосии — 4,5–5%, дома и виллы обычно дают меньше, порядка 3%. Краткосрочная туристическая аренда в высокий сезон может достигать 10–12% годовых: например, апартаменты стоимостью 300 000 € сдаются за 2 500–3 000 € в месяц.
С 2022 года условия для инвестиции в недвижимость стали менее комфортными. Для россиян усложнился доступ к банковским услугам: переводы требуют дополнительных согласований и проверки источников средств. Нет прямых рейсов — теперь на Кипр добираться дороже и дольше.
Сравнение стран для инвестиций в недвижимость
Среди топ-направлений для инвестиций ОАЭ выделяются как наиболее оптимальный вариант: нет налогов, быстро оформляют резидентскую визу, недвижимость имеет высокую доходность, а капитал защищен.
Турция интересна как курортная локация, но нестабильная лира и политические риски снижают ее надежность. Индонезия подходит для арендного бизнеса, но нужно учитывать ограничения на право собственности и сложности с получением ВНЖ. Кипр сохраняет статус удобной европейской площадки.
В 2025–2026 годах рынок фактически делится на два типа стран: те, где инвестор получает полные права собственности и надежную защиту (ОАЭ), и юрисдикции с ограничениями и высокой волатильностью (Турция, Индонезия, Таиланд). Дальнейший выбор зависит от целей — стабильная база для жизни и бизнеса или стремление к максимальной доходности.
Как оплатить недвижимость за рубежом
Помочь с оплатой недвижимости за рубежом может 1tab. Мы работаем с рублями, валютой и криптовалютой, переводим средства напрямую застройщику по инвойсу или выдаем наличные в стране сделки.
Как работает 1tab:
Свяжитесь с менеджером 1tab в Telegram или через сайт и отправьте документы по сделке.
Мы согласуем валюту сделки, зафиксируем курс и сроки и определим формат расчета — перевод по инвойсу или выдача наличных.
Затем мы подписываем договор и закрепляем условия.
Вы переводите деньги или криптовалюту 1tab или вносите их в офисе.
Наш зарубежный партнер перечисляет средства продавцу или застройщику, либо организуется выдача наличных в стране покупки.
Такой формат позволяет провести оплату за 1 день, без проверок от банков и лишней бюрократии, при этом абсолютно прозрачно и легально.
Чек-лист для оплаты недвижимости за границей
Определите бюджет инвестиций с учетом всех расходов (налоги, комиссии, дополнительные расходы).
Выберите объект недвижимости и согласуйте предварительные условия.
Получите предварительный договор от продавца/застройщика.
Согласуйте способ оплаты с продавцом — какие варианты он принимает.
При валютном банковском переводе: получите справку об источниках средств, переведите документы на язык страны назначения, нотариально заверьте переводы документов с апостилем, подготовьте документы для российской налоговой отчетности. Кроме того, нужно будет уведомить банк о предстоящем крупном переводе
При самостоятельной покупке недвижимости в ОАЭ: откройте счет в банке Эмиратов, положите на него необходимую сумму, заполните заявление на выдачу менеджер-чека, предоставьте в банк документы по сделке. Если у вас нет счета в банке в ОАЭ, но нужен менеджер-чек, 1tab поможет вам с этим: в Эмиратах нет запрета на менеджер-чеки для оплаты недвижимости или других сделок по договору от третьих лиц.
При переводе денег через 1tab: свяжитесь с менеджером 1tab, предоставьте документы по сделке на недвижимость, переведите деньги в удобной валюте или крипте. Мы оплатим инвойс вашего застройщика или продавца или выдадим необходимую сумму наличными в стране покупки — и подготовим все необходимые документы.
В каких районах Дубая выгоднее всего покупать недвижимость
Что нужно знать, есть вы хотите приобрести жилье или офис в ОАЭ
Можно ли россиянам открыть счет в иностранном банке в 2025 году
В каких странах банки лояльно относятся к нерезидентам
В каких странах можно купить недвижимость за криптовалюту: продажа квартир за биткоин и USDT
Как и где приобрести недвижимость с помощью криптовалюты в 2025 году
