Как получить Golden Visa ОАЭ через покупку недвижимости

Получить Golden Visa ОАЭ через покупку недвижимости можно при инвестировании минимум 2 млн дирхамов (около $545,000) в готовую недвижимость или проект off-plan со сроком действия визы 10 лет. Эта программа работает с 2019 года и предоставляет долгосрочное резидентство инвесторам и их семьям.

Недвижимость должна находиться в собственности не менее 3 лет после получения визы, при этом запрещается продавать объект раньше этого срока. Инвестиция в 2 млн дирхамов может быть распределена между несколькими объектами — покупка одной вилы за 2 млн или двух квартир по 1 млн дирхамов считается равнозначной.

При покупке недвижимости иностранному инвестору необходим способ проведения международных платежей, включая возможность оплаты депозита и окончательного расчета. Сервис 1tab помогает нерезидентам ОАЭ выпустить менеджер-чек для оплаты недвижимости как за криптовалюту, так и фиат, что упрощает весь процесс расчетов. Свяжитесь с нами через форму нижу, чтобы узнать подробности.

Оставить заявку

Оплата инвойса Обмен криптовалюты Другое

Развернуть

Какие документы нужны для подачи заявки на Golden Visa через недвижимость?

Основной пакет документов

• договор купли-продажи недвижимости (Sales Agreement) с отметкой в Dubai Land Department,

• подтверждение полной оплаты объекта,

• Title Deed на имя заявителя,

• действующий загранпаспорт со сроком действия не менее 6 месяцев,

• цветное фото формата паспорта.

Финансовая документация

Банковская выписка или подтверждение платежа через сервис международных переводов — 1tab предоставляет официальные документы о проведенных платежах для недвижимости, что принимается иммиграционными органами в качестве доказательства инвестиции. Все документы на иностранных языках должны быть переведены на арабский или английский сертифицированным переводчиком и нотариально заверены в ОАЭ.

Дополнительные требования

Потребуется медицинская страховка, действующая на территории ОАЭ, справка об отсутствии судимости из страны текущего резидентства (apostilled), выписка из Land Department, подтверждающая стоимость недвижимости не менее 2 млн дирхамов. Если подаете заявку на семью, нужны свидетельства о браке и рождении детей с апостилем и переводом на арабский.

Какой пошаговый процесс оформления Golden Visa после покупки недвижимости?

1. Регистрация недвижимости: после подписания договора и полной оплаты необходимо зарегистрировать сделку в Dubai Land Department, получить Title Deed и выписку о стоимости объекта. Процесс регистрации занимает 1-3 рабочих дня и обязателен для подачи визовой заявки.

2. Подача онлайн-заявки: через портал GDRFA (General Directorate of Residency and Foreigners Affairs) или ICP (Federal Authority for Identity and Citizenship) подается электронная заявка на Golden Visa с загрузкой всех документов. Система автоматически проверяет данные об инвестиции через интеграцию с DLD. Рассмотрение заявки занимает от 7 до 30 дней в зависимости от загруженности департамента.

3. Медицинское обследование и биометрия: после одобрения заявки необходимо пройти медосмотр в аккредитованном центре ОАЭ (стоимость около 300-500 дирхамов), сдать биометрические данные и получить Emirates ID. Этот этап занимает 3-5 рабочих дней.

4. Получение визы и резидентства: финальная виза проставляется в паспорт в иммиграционном офисе, выдается карта Emirates ID. Весь процесс от подачи заявки до получения физической визы занимает 4-8 недель при условии корректно подготовленных документов.

Практика показывает, что большинство отказов связаны с неправильным оформлением финансовых документов или несоответствием стоимости недвижимости минимальному порогу — поэтому критически важно иметь все платежные подтверждения в порядке.

В чем разница между Golden Visa через недвижимость и через открытие бизнеса в ОАЭ?

Инвестиции и сложность

Golden Visa через недвижимость требует разовую инвестицию 2 млн дирхамов без необходимости операционной деятельности, в то время как визу через бизнес можно получить через регистрацию компании в фризоне с минимальным капиталом от 500,000 дирхамов, но с требованием активного ведения бизнеса и найма сотрудников.

Временные рамки и обязательства

Недвижимость дает визу на 10 лет с единственным условием — владеть объектом минимум 3 года, при этом не требуется постоянное присутствие в стране. Бизнес-виза также выдается на 10 лет, но требует ежегодного подтверждения операционной деятельности, активной торговой лицензии и уплаты бизнес-налогов.

Финансовая гибкость

По данным практики инвесторов, недвижимость в ОАЭ дает средний rental yield 5-7% годовых и остается ликвидным активом, который можно продать после 3 лет владения. Бизнес требует постоянных операционных расходов, офисного пространства (даже в фризоне) и может быть менее предсказуемым по доходности.

Процесс платежей

Для обеих ситуаций важна возможность проводить международные платежи — 1tab позволяет оплачивать как инвестиции в недвижимость, так и бизнес-расходы, инвойсы поставщиков и другие операционные платежи в 40+ странах через единую платформу. Выбор между недвижимостью и бизнесом зависит от целей: если нужна пассивная инвестиция и резидентство без операционных хлопот — выбирайте недвижимость; если планируете активно вести бизнес в регионе — бизнес-виза может быть выгоднее при меньших начальных вложениях.

Нужна помощь?

Бесплатно проконсультируем и ответим на все вопросы в Telegram

Задать вопрос

Какие типы недвижимости подходят для получения Golden Visa и есть ли ограничения по локации?

Подходящие типы недвижимости

Для Golden Visa принимаются жилые объекты — апартаменты, виллы, таунхаусы в готовых проектах (ready property) или на стадии строительства (off-plan) с обязательным условием регистрации в Dubai Land Department или земельных департаментах других эмиратов. Коммерческая недвижимость также засчитывается, если она оформлена на физическое лицо и имеет необходимую оценку.

Географические ограничения

Недвижимость должна находиться в ОАЭ — это может быть Дубай, Абу-Даби, Шарджа, Аджман или другие эмираты. Наиболее популярны районы Дубая (Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah) и Абу-Даби (Saadiyat Island, Al Reem), где высокая ликвидность и развитая инфраструктура.

Особенности off-plan покупок

При инвестировании в строящуюся недвижимость Golden Visa можно оформить сразу после внесения первого платежа минимум 2 млн дирхамов, не дожидаясь завершения строительства. Однако девелопер должен быть внесен в список одобренных GDRFA компаний — обычно это крупные застройщики как Emaar, Damac, Aldar, Nakheel.

Ограничения по типу собственности

Недвижимость должна быть в зонах Freehold (полная собственность для иностранцев) — покупка в зонах Leasehold (аренда на 99 лет) не засчитывается для Golden Visa. Также не принимаются инвестиции через фонды недвижимости (REITs) или косвенное владение через корпоративные структуры. По оценкам рынка, около 60% заявителей Golden Visa выбирают готовую недвижимость в Дубае стоимостью 2-3 млн дирхамов в районах с высоким rental yield для последующей сдачи в аренду.

Можно ли оплатить недвижимость в ОАЭ криптовалютой для получения Golden Visa?

ОАЭ не запрещают использование криптовалюты для покупки недвижимости — несколько крупных девелоперов в Дубае официально принимают Bitcoin и Ethereum в качестве оплаты. Однако для оформления Golden Visa необходимо документально подтвердить инвестицию через официальные каналы, что требует конвертации и прозрачного трейла платежей.

Процесс оплаты криптой

Покупатель может использовать криптовалюту через специализированные платежные сервисы, которые конвертируют криптовалюту в дирхамы и проводят банковский перевод девелоперу с официальной документацией. Сервис 1tabпозволяет нерезидентам ОАЭ оплачивать недвижимость за крипту с последующим выпуском менеджер-чека и официальных платежных документов, принимаемых Land Department.

Требования для визовой заявки

При подаче на Golden Visa иммиграционные органы проверяют источник средств — потребуется подтверждение легальности происхождения криптовалюты (exchange statements, налоговые декларации из страны резидентства). Платежи должны проходить через регулируемые сервисы с AML/KYC процедурами.

Практические рекомендации

Если оплачиваете криптой, убедитесь, что у вас есть полная документация: договор с платежным провайдером, подтверждение конвертации, банковская выписка о зачислении средств девелоперу, официальная квитанция от DLD. Без этих документов могут возникнуть сложности при рассмотрении визовой заявки, даже если сама покупка недвижимости прошла успешно. Тренд использования криптовалюты для недвижимости в ОАЭ растет — в 2025 году около 10-15% транзакций в премиум-сегменте проводились с участием цифровых активов.

Какие налоговые последствия и расходы связаны с владением недвижимостью для Golden Visa?

В ОАЭ отсутствует налог на доходы физических лиц и capital gains tax, что означает нулевое налогообложение арендных доходов и прибыли от продажи недвижимости для резидентов Golden Visa. Это одно из ключевых преимуществ программы по сравнению с западными юрисдикциями.

Ежегодные расходы на недвижимость

Плата за обслуживание составляет 10-25 дирхамов за кв. фут в год в зависимости от района и класса объекта — для апартамента 100 кв.м это примерно 10,000-25,000 дирхамов ежегодно. Коммунальные услуги (DEWA в Дубае) включают депозит около 2,000 дирхамов плюс ежемесячное потребление.

Визовые и административные сборы

Первоначальная подача на Golden Visa стоит около 3,000-5,000 дирхамов (заявка, медосмотр, Emirates ID, визовый сбор), продление через 10 лет обойдется в аналогичную сумму. Регистрация в DLD при покупке составляет 4% от стоимости объекта плюс административные сборы около 5,000 дирхамов.

Дополнительные расходы

Страхование недвижимости (опционально) — 0.1-0.3% от стоимости в год, услуги управляющей компании при сдаче в аренду — 5-10% от арендного дохода, ежегодное обслуживание систем в вилле (бассейн, кондиционеры, сад) может достигать 20,000-40,000 дирхамов.

Налогообложение в стране гражданства

Важно учитывать, что налоговые резиденты некоторых стран (США, Россия при определенных условиях) обязаны декларировать мировой доход, включая арендный доход в ОАЭ. Рекомендуется консультация с налоговым специалистом для оптимизации структуры владения и минимизации обязательств.

Какие права дает Golden Visa и можно ли включить в нее членов семьи?

Основные права держателя Golden Visa

Резидентство на 10 лет с автоматическим продлением при соблюдении условий, возможность жить и работать в ОАЭ без спонсора, открывать банковские счета и местные компании как резидент, получать водительские права ОАЭ. Не требуется минимальное время пребывания в стране — можно находиться в ОАЭ 1 день в году и сохранять визу.

Спонсирование семьи

Основной заявитель может спонсировать супругу/супруга, детей до 18 лет (или до 25 лет при очном обучении) и родителей на аналогичные визы сроком 10 лет. Для этого не требуется дополнительных инвестиций в недвижимость — достаточно одной инвестиции 2 млн дирхамов на всю семью.

Образование и медицина

Дети с Golden Visa получают те же права на обучение в местных школах, что и граждане ОАЭ, включая доступ к государственным образовательным программам. Медицинская страховка обязательна для всех членов семьи — стоимость около 2,000-5,000 дирхамов на человека в год в зависимости от покрытия.

Работа и бизнес

Супруг/супруга основного заявителя может работать в ОАЭ по найму или открывать собственный бизнес без дополнительных разрешений. Дети старше 18 лет также могут легально работать на территории эмиратов.

Финансовые операции семьи

Все члены семьи получают возможность открывать банковские счета, оформлять кредиты, проводить международные платежи как резиденты ОАЭ. Для удобства управления финансами семьи сервисы вроде 1tab позволяют выпускать корпоративные карты для членов семьи с лимитами и контролем расходов. Исследования показывают, что около 70% заявителей Golden Visa подают на визу с семьей — это делает программу особенно привлекательной для семейной релокации с долгосрочной перспективой.