Продал однушку в Москве: что выбрать — студию в Дубае или дом в Сербии?

Если вы продали однокомнатную квартиру в Москве и задумываетесь о зарубежных инвестициях, у вас на руках примерно 190 000–230 000 $. Этого хватает ровно на два принципиально разных варианта: студию в Дубае или загородный дом в Сербии. В статье разберём оба — с налогами, условиями ВНЖ, реальной доходностью и тем, как вообще перевести деньги туда и обратно. Статья написана совместно с экспертом по зарубежным инвестициям и недвижимости Верой Толчеевой.

В 2025 году цены на московскую недвижимость продолжали расти вместе с инфляцией и высокой ключевой ставкой. Средняя «однушка» в пределах МКАД стоила 18–22 млн рублей, или примерно 190–230 тыс. $. При этом рублёвая доходность от аренды на московском рынке давно не перекрывает инфляцию, и всё больше людей смотрят в сторону зарубежных активов. Выбор часто сводится к двум полюсам: Дубай с его нулевыми налогами и быстрым ВНЖ или Сербия с европейской атмосферой и низкими ценами на жизнь.

Если вы хотите заплатить за недвижимость криптовалютой (USDT, BTC, ETH) или перевести деньги из России в Дубай, воспользуйтесь сервисом 1tab — он работает в 40+ направлениях, помогает обменять крипту и выпустить менеджер-чек в ОАЭ для оплаты крупных покупок, в том числе недвижимости и авто. Принимаем любую валюту или крипту, счёт в ОАЭ при этом не нужен. Оставьте заявку менеджеру или в форме ниже, чтобы узнать подробнее.

Оставить заявку

Оплата инвойса Обмен криптовалюты Другое

Развернуть

Что можно купить за 200 000 $ в Дубае

Медианная цена студии в Дубае сейчас составляет около 195 000 $, а однокомнатной квартиры — около 385 000 $. То есть на бюджет от продажи московской «однушки» реально зайти в студию — желательно в строящемся объекте по беспроцентной рассрочке от застройщика на 5–7 лет. Варианты в районах JVC или Dubai South стартуют от 109 000–136 000 $, хотя для комфортной инвестиции с хорошей доходностью рекомендуют бюджет от 1 млн AED (около 272 000 $).

Налоги и сборы при покупке

При покупке недвижимости в Дубае единоразово уплачивается регистрационный сбор Dubai Land Department — 4% от стоимости объекта. Никаких ежегодных налогов на доходы физических лиц, в том числе от аренды или перепродажи, нет. Дополнительно — сервисный сбор за обслуживание комплекса: в среднем 25–50 $ за м² в год. В него входят бассейны, фитнес, охрана и прочая инфраструктура.

ВНЖ через недвижимость

При покупке от 205 000 $ оформляется 2-летний резидентский статус — он позволяет жить, открывать счета и легально работать в стране. ВНЖ распространяется и на членов семьи, а оформление занимает около недели. При инвестиции от 545 000 $ доступна «золотая виза» на 10 лет.

Доходность от аренды

Лучшие районы по арендной доходности — JVC (8–9%), International City (9–10%), Discovery Gardens (8%). Премиальные локации вроде Downtown или Palm Jumeirah дают 4–6%. Студия в ликвидном районе при грамотном управлении приносит 6–8% годовых в валюте — это gross yield без вычета расходов на управление.

Перспективы роста цен

В 2025 году цены в Дубае выросли примерно на 15%, а в 2026 году ожидается дальнейший рост на 7–8%. Быстрее всего дорожает жильё премиум-класса, где спрос заметно превышает предложение.

Что можно купить за те же деньги в Сербии

За 190 000–230 000 $ в Сербии можно купить отдельный дом в 40–50 минутах езды от Белграда. В самом Белграде за такой бюджет — квартира площадью 60–70 м² в хорошем районе или новостройка в спальном квартале. По данным брокеров, в Белграде квадратный метр в среднем стоит около 2 400–2 500 € — это почти вдвое больше, чем пять лет назад.

Налоги и расходы

Налог при покупке готового жилья — 2,5% от кадастровой стоимости (как правило, ниже рыночной). При первичной покупке у застройщика — НДС 10%, который обычно уже включён в цену. Ежегодный налог на имущество — 0,2–1% от оценочной стоимости. Плюс расходы на нотариуса, налог и агентство — в среднем ещё 5,6–8% сверху.

Налог на доход от аренды в Сербии — 20%, но при официальном договоре долгосрочной аренды налоговую базу можно снизить за счёт подтверждённых расходов. Коммунальные платежи в разы ниже, чем в Дубае, — в среднем 50–100 € в месяц.

ВНЖ через недвижимость

Покупка недвижимости сама по себе автоматического ВНЖ не даёт. Нужно будет подтвердить финансовую независимость, наличие жилья, медицинской страховки и отсутствие судимостей. Для постоянного проживания потребуется 5 лет непрерывного нахождения в стране. Это существенное отличие от Дубая, где резидентство оформляется за одну неделю.

Доходность от аренды

Аренда однокомнатной квартиры в центре Белграда — 500–600 € в месяц. Цены на аренду в 2025 году снизились примерно на 5–10% по сравнению с пиком в 2022. Доходность от аренды в Белграде составляет 4–5% годовых в евро — ниже, чем в Дубае, особенно если учесть 20% налог на доход.

Рост цен: уже случился

За период с 2019 по 2025 год жильё в Сербии в среднем подорожало вдвое. Наиболее резкий рост пришёлся на 2019–2022 годы, после чего динамика замедлилась. Главный вопрос для инвестора: удастся ли поймать следующую волну роста или пик уже пройден? На 2026 год большинство аналитиков прогнозируют стабилизацию или умеренный рост в 5–7% для новостроек.

Как перевести деньги из РФ в ОАЭ или Сербию

Разница в инвестиционных историях Дубая и Сербии — не только в доходности. Важный практический момент: как вообще перевести деньги из России.

В Дубай. Переводы из России в ОАЭ законодательно не запрещены ни с российской, ни с эмиратской стороны. Однако эмиратские банки Emirates NBD, ADCB и FAB ужесточили compliance-процедуры и регулярно запрашивают расширенный пакет документов. Самый рабочий способ для крупных сделок — через платёжного агента или криптовалютный канал: рубли конвертируются в USDT, переводятся на эмиратскую биржу, а оттуда — в дирхамы на счёт застройщика. Сервис 1tab специализируется именно на таких переводах: можно оплатить недвижимость крипто или через менеджер-чек, даже не имея счёта в ОАЭ.

В Сербию. Перевести деньги из России в Сербию непросто: через SWIFT их можно отправить только из неподсанкционного российского банка, которых осталось немного. Альтернативы — через страны СНГ или Турцию, либо также через крипту.

Дубай или Сербия: сравнительная таблица

Выбор цели инвестиций

Если цель — максимальная доходность, быстрый ВНЖ и ликвидный актив, который легко продать или сдать, Дубай выглядит предпочтительнее. Рынок растёт, спрос устойчивый, а само оформление резидентства занимает около недели. Минус один, но ощутимый: жара до +50 °C летом, хотя для большинства экспатов это просто повод уехать в отпуск.

Если вас больше привлекает европейский образ жизни, мягкий климат и расстояние до Вены или Будапешта в 1,5 часа полёта, Сербия будет комфортным вариантом. Стоимость жизни здесь в разы ниже, языковой барьер минимален, а рынок недвижимости всё ещё растёт, пусть и медленнее. Главное ограничение: доходность от аренды после уплаты 20% налога выходит скромная, а ВНЖ придётся зарабатывать годами реального проживания.

Что выбрать в итоге для инвестиций: Дубай или Сербию

Для инвестора, который ценит скорость, налоговые льготы и ликвидность — Дубай. Для тех, кто ищет «тихую гавань» в Европе и думает вдолгую — Сербия. В любом случае зарубежная недвижимость — это диверсификация рублёвых активов, и оба варианта лучше, чем держать 20 млн рублей на депозите под ставку, которая не покрывает реальную инфляцию.

Хотите оформить менеджер-чек для покупки недвижимости в ОАЭ или перевести деньги из России в ОАЭ или Сербию? Оставьте заявку в 1tab, и менеджер поможет выбрать оптимальный и наиболее выгодный маршрут перевода.