В каких районах Дубая выгоднее всего покупать недвижимость
Что нужно знать, есть вы хотите приобрести жилье или офис в ОАЭ
Где в Дубае лучше покупать недвижимость для себя и для инвестиций? Какие районы более выгодны, что стоит учитывать перед покупкой и как провести сделку? Спросили у Софьи Литвиненко, генерального директора агентства зарубежной недвижимости Kronung Real Estate (ОАЭ).
Дубай привлекает инвесторов со всего мира благодаря нулевым налогам на доходы, стабильной экономике, высокой безопасности и комфортным условиям для жизни. Здесь легко открыть бизнес, получить резидентскую визу через покупку недвижимости и выбрать жилье под любые цели — от семейного проживания до краткосрочной сдачи. По оценкам аналитиков, доходность инвестиций в жильё здесь составляет в среднем 6-7% годовых — один из самых высоких показателей в мире. Вместе с экспертом агентства недвижимости разберем, где выгоднее покупать жилье в ОАЭ, какие районы подойдут для жизни и инвестиций, как проходит сделка.
Если вы хотите купить недвижимость в ОАЭ, вам понадобится менеджер-чек для крупных покупок. 1tab помогает его выпустить за один день без открытия местного счета и виз. Оплачивайте в крипте, рублях, валюте и получайте менеджер-чек или наличные для крупных покупок с низкой комиссией. Оставьте заявку менеджеру, чтобы узнать условия и запланировать сделку.
Какие районы Дубая подходят для жизни
Если цель — комфортное проживание, высокий уровень сервиса и качественная социальная среда, то наибольший интерес представляют районы с уже сформированной инфраструктурой, привычным ритмом жизни и доказанной ликвидностью. Это прежде всего:
Palm Jumeirah,
Bluewaters,
Dubai Marina,
La Mer,
Downtown Dubai,
Business Bay
Здесь сконцентрированы не только жилые корпуса высокого уровня, но и все, что делает жизнь полноценной: русскоязычные и международные школы, медицинские центры, фитнес-клубы, торговые галереи, культурные пространства, рестораны, сервисы и даже консульские услуги.
По данным агентства зарубежной недвижимости Kronung Real Estate (ОАЭ), российские клиенты чаще всего выбирают один из этих районов:
Downtown,
Business Bay,
Dubai Marina,
Bluewaters,
JBR,
Palm Jumeirah,
Dubai Creek Harbour,
Dubai Hills,
Al Wasl,
MBR City
Средняя стоимость недвижимости в этих районах колеблется от 327 000 до 890 000 $. Это объясняется тем, что речь идёт о полностью сформированных кварталах с развитой инфраструктурой, высоким уровнем сервиса и стабильным спросом — как со стороны местных жителей, так и экспатов.
Российские покупатели чаще предпочитают вторичную недвижимость: готовые квартиры и виллы, которые можно купить, оформить и заселиться сразу. Это особенно важно в условиях санкционного давления, нестабильного валютного курса и ограниченного доступа к длинным инструментам кредитования. Готовое жилье позволяет минимизировать риски и быстро адаптироваться к новой стране.
В районах вроде DIFC, Business Bay, Downtown, Marina и JLT сосредоточено всё необходимое для повседневной жизни — от ресторанов и частных клиник до школ, коворкингов, галерей и студий дизайна. Всё больше жителей Дубая выбирают не просто квартиру, а полноценную городскую среду, где большинство бытовых и профессиональных задач решается в пределах нескольких кварталов.
Софья Литвиненко, генерального директора агентства зарубежной недвижимости Kronung Real Estate (ОАЭ)
Пример предложения по жилой недвижимости в Дубае
Где покупать недвижимость в Дубае для инвестиций
Если недвижимость покупается не для собственного проживания, а как инвестиция, критерии выбора меняются. Сейчас российские покупатели условно делятся на две категории:
те, кто покупает апартаменты для последующей сдачи в аренду,
те, кто вкладывается в коммерческую недвижимость — под бизнес, перепродажу или доходную модель с фиксированной арендной ставкой.
Жилая недвижимость в Дубае приносит в среднем 7–9 % годовых, что заметно выше показателей на большинстве европейских рынков. В первом квартале 2025 года цены на апартаменты выросли примерно на 9 %, что подтверждает потенциал рынка — особенно при грамотном выборе района и застройщика.
В 2024 году рынок офисной недвижимости в Дубае показал устойчивый рост: арендные ставки выросли в среднем на 20%, в Абу-Даби — на 15%. Заполняемость офисов категории A достигла 93–94%, а в ключевых деловых районах — таких как Downtown, DIFC и Business Bay — приблизилась к 98%. Это говорит о серьезной нехватке качественных помещений и высоком спросе, который обеспечивают не только международные компании, релокационные команды и стартапы, но и активное присутствие российских бизнес-групп.
В 2024–2025 годах граждане России стабильно входят в тройку крупнейших иностранных инвесторов в коммерческую недвижимость ОАЭ. Только за 2024 год доля инвестиционных сделок выросла с 38% до 72%. Средний чек варьируется от 200 тыс до 75 млн $ и выше, при этом количество сделок в сегменте до 550 тыс $ увеличилось на 36 %. Характерно, что 58 % всех операций — повторные покупки, что указывает на долгосрочную стратегию и устойчивое присутствие на рынке.
Софья Литвиненко, генерального директора агентства зарубежной недвижимости Kronung Real Estate (ОАЭ)
Наибольший интерес сегодня вызывают районы DIFC, Business Bay, JLT, Marina и Dubai South. Здесь активно арендуются и покупаются офисы, склады, салоны, помещения под клиники, логистические хабы и digital-центры.
Российские компании не просто арендуют помещения — они переносят офисы, открывают собственные ритейл-точки, клиники, создают логистические базы. Особенно активны финтех-структуры, инвестиционные фонды, консалтинговые агентства, медицинский и F& B-сегмент и игроки в области e-commerce и поставок.
Россияне — одна из самых заметных групп мигрантов в ОАЭ. В стране проживает около 100 000 русскоязычных, из них более 40 000 — граждане России. На 2024 год в стране зарегистрировано более 4 000 компаний с российским происхождением, а только за первое полугодие 2024 года в Дубае появилось 24 000 новых юридических лиц — по данным Dubai Economy & Tourism. По нашим оценкам, до 15–20 % из них могут быть связаны с российским капиталом, что дает нам ориентир — от 3 500 до 5 000 новых компаний с участием граждан РФ всего за полгода.
В районах с высоким российским присутствием фиксируется резкий рост количества зарегистрированных договоров аренды (Ejari), особенно в DIFC, Downtown, Business Bay и Dubai South.
Софья Литвиненко, генерального директора агентства зарубежной недвижимости Kronung Real Estate (ОАЭ)
Как устроен рынок коммерческой недвижимости в Дубае
Несмотря на высокий спрос, рынок коммерческой недвижимости в Дубае остаётся довольно закрытым. Приобрести офис в привычном для многих формате — задача не из простых. Большинство помещений в престижных районах не выводятся в продажу: мастер-девелоперы — Emaar, Majid Al Futtaim и Nakheel — оставляют их в собственности и контролируют вручную. Они самостоятельно отбирают арендаторов, исходя из репутации, бренда и концептуальной совместимости с районом. Так формируется единая атмосфера и визуальный стиль, особенно в Dubai Hills, Downtown, La Mer или Creek Harbour.
Рынок доступной коммерческой недвижимости в Дубае пока находится на этапе формирования. В продаже по-прежнему доминируют крупные объекты — целые этажи или здания, тогда как предложения в малом формате остаются редкостью. При этом на рынке ощущается нехватка офисов класса A+ и помещений с уже налаженной арендной моделью. Свободных участков для застройки становится всё меньше.
Ситуацию усложняет система лицензирования: бизнес в Дубае может быть зарегистрирован только в определенных зонах. Например, финансовые и инвестиционные структуры должны иметь юридический адрес в DIFC. Медицинский бизнес в Дубае также привязан к определенным локациям. Поэтому при открытии клиники, салона или фонда компаниям придется искать подходящее помещение в конкретной зоне.
Тем не менее, в большинстве районов сочетаются разные типы недвижимости. В DIFC, Business Bay и Marina работают не только офисы, но и магазины, бутики, бары, салоны, галереи.
Особая деловая активность — в Business Bay: здесь регистрируются компании самых разных профилей — от девелоперов и IT-команд до сервисных и консалтинговых фирм.
Digital-бизнес активно развивается в Dubai Internet City, но многие компании также регистрируются во фризонах — свободных экономических зонах с налоговыми льготами и упрощенным управлением. Здесь размещаются те, кто не планирует работать напрямую с внутренним рынком Эмиратов. Такой подход удобен для ИТ, консалтинга и международных проектов.
Один из заметных трендов последних месяцев — рост интереса к «зелёным» офисам, смарт-зданиям и гибким рабочим пространствам. Российские компании всё чаще выбирают локации с высокой энергоэффективностью, современной цифровой инфраструктурой, полным обслуживанием и набором готовых услуг. Наибольшим спросом пользуются коворкинги и сервисные офисы с гибкими условиями аренды — удобный вариант для стартапов и команд, прошедших релокацию.
Софья Литвиненко, генерального директора агентства зарубежной недвижимости Kronung Real Estate (ОАЭ)
Коммерческая недвижимость в Дубае всё чаще становится не просто способом вложения средств, а частью масштабного бизнес-переезда. Рост числа регистраций компаний, увеличение объёмов сделок, повторные покупки, устойчивый спрос на аренду и расширение географии офисов — всё это указывает на формирование нового делового ландшафта, в котором заметную роль играют российские участники.
При этом российский капитал — лишь часть более широкого процесса. Вместе с россиянами в коммерческую недвижимость Дубая активно инвестируют представители Индии, Великобритании, Китая, Саудовской Аравии, Пакистана, Египта, Ливана и Италии.
Индийские бизнес-группы лидируют по количеству сделок и часто приобретают целые здания в Bur Dubai, Karama, JLT, JVC.
Британцы инвестируют в премиальные офисы и гостиничные форматы в DIFC, Marina и Downtown.
Китайские компании делают ставку на логистику и строительные объекты, особенно в Dubai South.
Саудовские семьи инвестируют в luxury-ритейл, отели и бутики, часто с целью сохранения капитала и престижа.
Пакистанцы работают в недорогом сегменте: склады, сервисы, магазины, которые совмещаются с жильем.
Египетские, ливанские и итальянские инвесторы концентрируются на ресторанах, бутиках, арт-объектах и креативных кластерах.
Коммерческий рынок недвижимости в ОАЭ сегодня — это уже не просто площадка для отдельных сделок, а новая деловая среда, в которую российский бизнес входит с расчётом на долгосрочную работу. То, что раньше выглядело как вынужденная диверсификация, превращается в устойчивую стратегическую базу — с растущими показателями, понятными мотивами и расчётом на перспективу.
Софья Литвиненко, генерального директора агентства зарубежной недвижимости Kronung Real Estate (ОАЭ)
Сервис 1tab помогает бизнесу, который арендует или покупает коммерческую недвижимость в ОАЭ. Мы проводим платежи за аренду, первый взнос или полную оплату сделки — в дирхамах, долларах или криптовалюте. При покупке объекта можем оформить менеджер-чек от имени платёжного агента в Дубае — это легальный способ оплатить сделку без открытия счета в эмиратском банке. Все операции сопровождаются нужными документами для отчетности и бухгалтерии. Кроме того, через 1tab можно оплачивать услуги, поставки, переводы между юрлицами и принимать оплату от зарубежных партнёров. Оставьте заявку, чтобы забронировать сделку.
А если хотите читать больше историй и советов про ведение бизнеса за рубежом, подписывайтесь на наш телеграм-канал «Зарубежный актив» — делимся кейсами и полезными ресурсами от действующих предпринимателей.
Как открыть бизнес в ОАЭ в 2025 году
Что нужно знать при открытии компании в Дубае и других эмиратах
Покупка недвижимости в Дубае: плюсы, минусы и подводные камни
Что нужно знать — от выбора района до получения ВНЖ
Как открыть счет в банке Дубая физлицам и бизнесу
И какие документы нужны резидентам и нерезидентам ОАЭ
