Где покупать недвижимость за рубежом после санкций

Прошло четыре года с введения жестких санкций. Рынок зарубежной недвижимости для российских инвесторов не умер — он перестроился. В 2026 году сделки совершаются осознаннее, география сузилась, а мотивация кардинально изменилась. В этой статье разберем, куда теперь вкладывать деньги инвесторам и как оплатить недвижимость за рубежом легально и без потерь.

Рынок сжался, но не исчез

По данным портала Prian, число запросов россиян на покупку зарубежной недвижимости в 2025 году снизилось на 25% год к году. Это самый низкий показатель за пять лет. Статистика «Яндекса» подтверждает тренд: запросы по словосочетанию «зарубежная недвижимость купить» упали почти на треть.

Главная причина снижения — не страх и не безденежье, а техническая невозможность оплаты. Прямые переводы из российских банков за рубеж практически заблокированы. Именно это, по словам аналитика Prian Филиппа Березина, стало основным барьером: пользоваться криптовалютами и открывать счета за рубежом готовы далеко не все покупатели.

Снижение спроса распределилось неравномерно. Европа провалилась: Болгария, Испания и Финляндия потеряли более 25% запросов. ОАЭ, Турция и Греция — от 10 до 20%. Зато азиатские направления устойчивы — некоторые даже выросли. Египет и Камбоджа, по данным Prian, прибавили более 25% запросов.

Мотивация изменилась радикально

Ключевой вывод аналитиков NF Group под руководством Анны Лариной — фокус сместился с релокации на инвестиции. Если в 2022–2023 годах люди покупали недвижимость прежде всего как билет в другую страну, то к 2026 году картина иная:

• 53% — инвестиции и доходность

• 34% — получение ВНЖ или резидентства

• 13% — исключительно личное проживание

Ещё в 2022 году доля инвестиционных запросов составляла всего 12%. За три года она выросла до 53%. По данным Realty.RBC, к концу 2024 года доля инвестиционных сделок в отдельных сегментах достигала 71%.

Сегодня инвесторы подходят к покупке комплексно, и одна сделка часто решает сразу несколько задач. Зарубежная недвижимость всё чаще рассматривается как многофункциональный актив — одновременно инструмент диверсификации капитала, получения статуса резидента и возможность для комфортной жизни.

Анна Ларина,

директор департамента зарубежной и курортной недвижимости, NF Group

Топ-5 стран, куда едут деньги

По итогам 2025 года и данным первого квартала 2026-го — пятёрка лидеров выглядит так.

1. ОАЭ

Лидер по инвестиционному спросу. Нет налога на имущество, наследство и дарение. Доступны резидентские визы на 10 лет при покупке недвижимости.

По данным Emirates.Estate, рынок ОАЭ в первом полугодии 2025 года показал уверенный рост по всем ключевым эмиратам. Россияне остаются одним из крупнейших сегментов иностранных покупателей.

2. Таиланд

За 2024 год и первое полугодие 2025-го россияне приобрели в Таиланде 1639 квартир. Доходность от аренды на курортах — 6–15% годовых в валюте. Рынок Пхукета в 2026 году пополнится 87 новыми жилыми комплексами. Типичный запрос: «Хочу отдыхать месяц в году и остальное время сдавать в аренду».

3. Сербия

Низкий порог входа от €50 000. Доходность аренды 5–7% годовых. Вид на жительство при покупке недвижимости, простая процедура оформления. Привлекает инвесторов, которым важна правовая стабильность и близость к Европе без европейских ограничений для россиян.

4. Индонезия (Бали)

Бали третий год подряд признают самым популярным туристическим направлением мира. Доходность — в среднем 12–14% в год на аренде, при покупке на стадии котлована рост цены до 70–80%. Россияне вместе с французами входят в число самых активных покупателей на острове. Работают альтернативные формы владения для иностранцев.

5. Турция

Несмотря на снижение сделок на 29% в январе–ноябре 2025 года по данным Института статистики Турции, страна остаётся в топе. Гражданство за инвестиции от 400 000 $. Устойчивый туристический спрос обеспечивает стабильную аренду. Популярный сценарий — сезонное проживание плюс сдача в аренду.

Оплатить зарубежную недвижимость легко с 1tab

Главный барьер на рынке — не выбор объекта, а проведение оплаты.

1tab решает эту задачу: мы помогаем оплатить недвижимость в 40+ странах, включая ОАЭ, Таиланд, Индонезию, Сербию и Турцию. Принимаем рубли, валюту и крипту. Для тех, кто покупает в ОАЭ, выпускаем менеджер-чек нерезидентам без открытия счёта. Свяжитесь с менеджером, чтобы узнать подробнее, или оставьте заявку — мы напишем и расскажем про условия.

Оставить заявку

Оплата инвойса Обмен криптовалюты Другое

Развернуть

Что будет в 2026 году

Анна Ларина и аналитики NF Group ожидают не сокращения интереса, а его дальнейшей консолидации и углубления. Спрос станет более сегментированным: инвесторы будут искать не просто «заграницу», а решение конкретной задачи.

• Арендный доход в Таиланде. Апартаменты в управляемых комплексах Пхукета и Паттайи с программами гарантированной аренды. Доходность 6–8% в валюте при минимальном участии владельца.

• Резидентство в ОАЭ. Покупка от $205 000 даёт право на резидентскую визу. Дубай остаётся точкой притяжения для состоятельных россиян — по словам участников рынка, «русское комьюнити огромное».

• Сезонная недвижимость в Турции. Сценарий «живу три месяца, сдаю девять» по-прежнему популярен. Турецкий рынок адаптирован под иностранцев и относительно прост в сопровождении сделки.

• Рост Азии. Помимо Таиланда и Индонезии, аналитики указывают на появление новых нишевых направлений — Саудовская Аравия, Шри-Ланка, Занзибар, Маврикий. Роль азиатских рынков будет усиливаться.

• Стабилизация общего объёма сделок. По прогнозу Prian, спрос в 2026 году останется на уровне 2025-го — без резкого падения, но и без отскока. Ключевые факторы — курс рубля и доступность перелётов.

Отдельный фактор неопределённости — возможное решение о конфискации российских активов за рубежом. Если оно будет принято, это способно спровоцировать новую волну покупок в юрисдикциях с нейтральным статусом.

Рынок взрослеет

Эпоха «купить что угодно, лишь бы уехать» завершилась. На смену ей пришёл расчёт: люди сравнивают доходность, изучают правовые режимы, просчитывают логистику выхода из инвестиции. Зарубежная недвижимость перестала быть экстренным решением — она стала полноценным классом активов.

Единственное, что всё ещё остаётся сложным на уровне всего рынка — это оплата. Инфраструктура переводов не успевает за спросом. Именно здесь появляются решения, которые меняют правила игры — оставьте заявку в 1tab, чтобы провести международную оплату за недвижимость без задержек и со всеми закрывающими документами.