Покупка недвижимости в Дубае: плюсы, минусы и подводные камни

Рынок недвижимости Дубая показывает устойчивый рост: в августе 2024 года количество сделок увеличилось на 37% по сравнению с августом 2023 года. Несмотря на снижение доли российских инвесторов, связанный с падением курса рубля, общий интерес к недвижимости в Дубае остается высоким.

Бизнесмен из Екатеринбурга Дмитрий Данилов переехал в ОАЭ пять лет назад — и своими глазами наблюдал, как в 2022 году индийских, французских и английских инвесторов потеснили россияне.

Мы покупали недвижимость через французское агентство, моя жена родом из Франции. До 2022 года они работали с европейцами, в 2022 году им пришлось оперативно делать русскую версию сайта. Сейчас, кажется, все вернулось на круги своя: россияне проявляют меньше интереса к ОАЭ, потому что тут дорого. Например, мои друзья, которые думали вкладываться в Дубай, в итоге выбрали Сербию. На ту же сумму, которую здесь они планировали потратить на инвестиционные апартаменты, там они купили квартиру, чтобы сдавать ее, и домик рядом с Белградом для себя — и переехали. Но, конечно, россияне и жители других стран СНГ не уходят из Дубая совсем, просто рынок немного сместился в сторону Индии, Пакистана, Англии, Франции.

Дмитрий Данилов, бизнесмен из Екатеринбурга

В этой статье разбираемся в преимуществах инвестиции в недвижимость в ОАЭ, с какими сложностями могут столкнуться покупатели апартаментов и вилл в Дубае и что нужно знать, чтобы сделка прошла без проблем.

Телеграм-канал о бизнесе за рубежом

Делимся кейсами и полезными ресурсами в канале «Зарубежный актив»

Подписаться

Почему недвижимость в Дубае популярна

Инвестиционная привлекательность и сдача в аренду

Рынок недвижимости Дубая растет: согласно отчету CBRE за второй квартал 2024 года, цены на жилую недвижимость в эмирате выросли на 16,9% в годовом исчислении, данные земельного департамента Дубая тоже показывают уверенный рост.

В Дубае активно строятся новые жилые комплексы и апартаменты, особенно в районах, прилегающих к линии метро: транспортная доступность делает такую недвижимость более привлекательной для арендаторов. В 2021 году, согласно отчетам консалтинговой компании Knight Frank, в Дубае было введено в эксплуатацию около 30 000 единиц жилья, в 2022 рынок вернулся к допандемийным показателям в 40 000 единиц. В 2023 году было построено и сдано уже 50 000 единиц, в 2024 году, по прогнозам Emirates.Estate, в эксплуатацию будет введено 80 000.

Эмират привлекает туристов: по данным Департамента экономики и туризма Дубая, в первой половине 2024 года Дубай посетили более 10,5 млн иностранных туристов, что на 8% больше, чем за аналогичный период прошлого года. ОАЭ одними из первых открыл страну после локдауна. В результате инвесторы из многих стран начали активно вкладываться в недвижимость с целью увеличения пассивного дохода.

Дубай также привлекателен для экспатов, которые приезжают в эмират на работу, они предпочитают долгосрочную аренду. В последнее время многие компании активно релоцируются в Дубай из-за стабильной экономической ситуации и льгот по налогам и сборам.

По данным на декабрь 2023 года, в Дубае проживало 3,65 млн человек, власти страны ожидают, что к 2040 году в эмирате будут проживать 5,8 млн людей. При этом иностранцы сейчас составляют до 85% городского населения. Так что спрос на аренду жилья в Дубае высокий, особенно в популярных районах — Dubai Marina, Downtown Dubai и Palm Jumeirah. Хотя в 2024 году наблюдается рост интереса к более доступной недвижимости, расположенной в новых районах Дубая, таких как Jumeirah Village Circle, Dubai Hills Estate и Mohammed Bin Rashid City.

Доходность от аренды в Дубае остается стабильной и высокой, она составляет около 5–7% годовых, но может достигать 10–12% в некоторых сегментах рынка, таких как апартаменты с обслуживанием и краткосрочная аренда, особенно во время проведения крупных мероприятий, например, Expo. В ОАЭ снимающие жилье обычно выписывают чеки на весь срок аренды: это минимизирует риск неуплаты и обеспечивает стабильный доход для арендодателей.

Цена на квартиры и апартаменты тоже растет: в 2023 году средняя стоимость на недвижимость увеличилась на 12,7%, а в 2024 году, по прогнозам экспертов, рост цен продолжится, хотя и более умеренными темпами.

Например, элитные апартаменты в небоскребе Tiger Sky Tower в престижном районе Dubai Marina можно купить за 2,7 млн $ — за эту цену вы получите квартиру площадью 300 м² с панорамным видом на море и город. В том же районе можно приобрести жилье дешевле: апартаменты площадью 100 м² с видом на реку Дубай в 35-этажном комплексе One River Point обойдутся примерно в 810 000 $.

Бюджетные варианты придется искать в других районах: например, в Jumeirah Beach Residence, которые известен своими пляжами. Там можно найти квартиры площадью от 50 до 100 м² с видом на море по цене от 270 000 $.

Налоговый режим

Налоговый режим в Дубае очень привлекательный: физические лица не платят подоходный налог, нет сборов на имущество, прирост капитала и наследство. Введение корпоративного налога в 2023 году несколько изменило ситуацию для бизнеса, но ставка для юридических лиц остается одной из самых низких в мире — 9%. Компании с годовым оборотом меньше 102 000 $ освобождены от его уплаты.

Низкие сборы, связанные с недвижимостью, делают Дубай привлекательным для инвестиций в этот сектор: налог на покупку составляет 4% от стоимости объекта, муниципальный сбор для арендодателей жилой недвижимости — 5% от годовой арендной платы, а налога на владение недвижимостью нет совсем.

Жизнь в Дубае

ОАЭ считается одним из самых безопасных мест в мире: уровень преступности в эмиратах низкий. В Дубае хорошая инфраструктура для жизни: больницы, школы, места для развлечений. В эмирате Рас-эль-Хайма сейчас строят одно из самых больших казино в мире.

Когда мы выбирали место для жизни, мы ничего толком не знали о Дубае. Решили, что нужно слетать, посмотреть. С первого взгляда, город очень впечатляет: пустыня, в которой стоят зеркальные высотные дома, небоскребы, все такое футуристическое. Когда начинаешь ходить по городу, изучать его, он немного удручает — чувствуешь себя немного букашкой, все такое большое. Но со временем понимаешь, что Дубай очень человекооринетированный: здесь действительно удобно жить. У нас нет проблем ни со школой для детей, ни с больницами, ни с развлечениями. Все, что связано со сферой обслуживания, тут просто на высшем уровне. Ну, а захочется куда-то полететь — аэропорт под боком, рейсы есть практически во все точки мира.

Дмитрий Данилов, бизнесмен из Екатеринбурга

Могут ли иностранцы приобретать недвижимость

В ОАЭ иностранцы могут приобретать недвижимость в специально отведенных зонах, известных как фрихолд зоны. Они утверждаются правительствами эмиратов: в Дубае таких зон более 40. Самые популярные для покупки недвижимости — это районы Dubai Marina, Palm Jumeirah, Downtown Dubai и другие.

Стоимость квадратного метра в Дубае значительно варьируется в зависимости и от района, и от типа недвижимости. В среднем, летом 2024 года, квадратный метр в апартаментах на стадии строительства стоил 5 000 $. Однако в популярных прибрежных районах, таких как Dubai Marina, Jumeirah и Business Bay, цены существенно выше. Например, в Dubai Marina средняя стоимость квадратного метра достигает 10 191 $, а средняя цена квартиры составляет 1,2 млн $.

К самым дорогим районам Дубая, помимо уже упомянутых, относятся Palm Jumeirah, Downtown Dubai, DIFC и Mohammed Bin Rashid City. Здесь сосредоточена элитная недвижимость с высокими ценами — как на покупку, так и на аренду. Более доступные варианты можно найти в районах Jumeirah Village Circle, Dubai Silicon Oasis, International City и в некоторых районах Dubai South. Эти районы активно развиваются, предлагая хорошую инфраструктуру и транспортную доступность по более привлекательным ценам.

Вкладываться можно не только в те районы, которые считаются популярными сейчас. Город активно развивается: согласно Генеральному плану развития Дубая, к 2040 году в городе появятся два новых центра. На ранних этапах развития этих районов недвижимость там будет предлагаться по более привлекательным ценам, чем в уже сложившихся прибрежных районах.

Кроме того, на стоимость жилья влияет развитие транспортной инфраструктуры: например, открытие метро или строительство новых объектов инфраструктуры в районе неизменно ведет к росту цен на недвижимость. И те районы, недвижимость в которых сейчас стоит дешевле, чем в популярных у туристов, со временем могут стать такими же престижными и востребованными, как, например, Dubai Marina.

Как оплатить недвижимость в Дубае?

Процесс покупки недвижимости в Дубае относительно прост, ее можно совершить даже удаленно: документы подписываются и отправляются через нотариуса или специальное агентство, которое занимается оформлением недвижимости на расстоянии. Около 60% сделок купли-продажи недвижимости в Дубае совершается дистанционно.

Для совершения сделки нужно заключить соглашение о бронировании и внести депозит в размере от 10% до 20%. После этого застройщик или управляющая компания выдает сертификат NOC (No Objection Certificate, NOC Dubai), который подтверждает отсутствие претензий между сторонами.

Договор купли-продажи включает в себя описание недвижимости, цену и условия передачи собственности. Ее нужно оформить в офисе земельного департамента эмирата, заплатив регистрационный сбор в 4% от стоимости недвижимости. После полной оплаты покупателю выдается свидетельство о праве собственности. Если вы покупаете жилье в рассрочку, чиновники выдадут вам сертификат, а после совершения всех платежей — свидетельство.

Обычно для оплаты недвижимости в Дубае требуется открыть счет в местном банке и перевести туда деньги. Из-за санкций и ограничений, введенных в отношении России и Беларуси, с этим могут возникнуть сложности: банковский перевод могут задержать, заблокировать до выяснения происхождения средств или отменить. Наличными можно оплатить только часть суммы — до 15 000 $.

Но существуют альтернативные способы: перевести деньги в Дубай можно через криптовалюту. Вы можете сделать это сами через P2P-платформы на криптовалютных биржах или обратиться к специализированным сервисам. 1tab помогает перевести деньги из России и других стран в ОАЭ и оплатить выбранную недвижимость.

Перевести деньги в другую страну

Просто, быстро, надежно

Перевести

Некоторые застройщики готовы принимать оплату за недвижимость напрямую криптой: с 2021 года цифровая валюта в Дубае легальна, а такие сделки становятся все более популярными, потому что имеют ряд преимуществ.

Прежде всего, это высокая скорость транзакций. Переводы в криптовалюте обычно происходят гораздо быстрее, чем банковские, особенно международные. Это позволяет сэкономить время и ускорить процесс покупки. Кроме того, комиссии за транзакции в криптовалюте обычно ниже, чем банковские комиссии за международные переводы, что позволяет инвесторам сэкономить деньги. Не менее важным фактором является прозрачность и безопасность сделок. Все транзакции в блокчейне прозрачны, легко отслеживаются и защищены криптографией, что гарантирует безопасность и надежность покупки.

Если вы хотите оплатить недвижимость криптовалютой, можете обратиться к DAMAC Properties, Ellington Properties и Select Group — эти застройщики работают с криптой. При выборе компании уточните, какие именно криптовалюты она принимает к оплате (Bitcoin, Ethereum и др.) и каков курс конвертации. После согласования всех деталей вам нужно будет перевести необходимую сумму в криптовалюте на кошелек застройщика и сохранить подтверждение транзакции. После этого застройщик зарегистрирует сделку в Земельном департаменте Дубая в соответствии с местным законодательством.

В ОАЭ действует строгий запрет на анонимность в операциях с криптовалютой, будьте готовы предоставить застройщику необходимые документы для проверки вашей личности и подтверждения источника происхождения средств.

Нужна помощь?

Бесплатно проконсультируем и ответим на все вопросы в Telegram

Задать вопрос

Кроме того, в ОАЭ и резиденты, и нерезиденты могут взять ипотеку, хотя к последним требования значительно выше. Иностранцы могут получить кредит, если готовы покрыть не менее 50% стоимости недвижимости и смогут подтвердить необходимый размер заработной платы или годового оборота для самозанятых. Процентная ставка для нерезидентов может быть выше: в среднем в стране она варьируется от 3 до 6,5% годовых.

Некоторые застройщики в Дубае могут предлагать покупку новостроек в рассрочку. Обычно в таких случаях платеж делится на две части: первая выплачивается во время строительства, вторая — при сдаче объекта.

С какими сложностями может столкнуться инвестор в Дубае

Расходы на содержание инвестиционной недвижимости

Одним из минусов недвижимости в Дубае является более высокая стоимость содержания по сравнению с другими странами. Коммунальные платежи в квартире на двух человек в среднем составляют 150–170 $ в месяц, телевидение и интернет обойдутся еще в 80–90 $.

Управляющая компания дома устанавливает сервисные сборы, которые покрывают различные услуги по поддержанию жилого комплекса в хорошем состоянии. Они могут значительно варьироваться в зависимости от уровня предоставляемых услуг, престижности района и других факторов, обычно это 1–8 $ за квадратный метр.

Кроме того, арендодатели обязаны уплачивать муниципальный налог, который составляет около 5% от стоимости аренды. Этот налог владельцы квартиры обычно включают в арендную плату. Также в Эмиратах принято страховать имущество: сумма страхового взноса варьируется от 0,1% до 0,5% от стоимости жилья.

Качество и сроки строительства

Из-за высокой популярностью инвестиций в недвижимость в ОАЭ на рынке появились недобросовестные застройщики, которые не всегда выполняют свои обещания по качеству строительства и срокам сдачи объектов.

Как проверить репутацию застройщика в Дубае? Убедитесь, что застройщик имеет все необходимые лицензии от Управления по регулированию рынка недвижимости (RERA). Наличие международных сертификатов качества (ISO, LEED, BREEAM) будет дополнительным плюсом, свидетельствующим о том, что у компании высокие стандарты строительства. Также можно изучить портфолио компании, изучить ее предыдущие проекты: обращайте внимание на масштаб и тип объектов, качество строительства и отделки, а также на то, насколько пунктуально застройщик сдает объекты в эксплуатацию. Запросите у застройщика финансовые отчеты или проверьте его кредитный рейтинг, чтобы убедиться в финансовой устойчивости компании и снизить риски, связанные с возможными задержками строительства или банкротством.

Но законодательство ОАЭ позволяет застройщикам задерживать строительство до 12 месяцев без каких-либо штрафных санкций, это, конечно, может привести к непредвиденным расходам и отсрочке получения прибыли от инвестиций. Поэтому важно внимательно изучать договор с застройщиком — особенно те пункты, которые касаются сроков строительства и возможных задержек. В Дубае есть возможность застраховаться от задержек строительства и других инвестиционных рисков. В случае значительных срывов сроков сдачи недвижимости, вы можете обратиться с жалобой в RERA или подать в суд.

Жизнь в Дубае

Кроме плюсов у жизни в ОАЭ есть и свои минусы. Страна не подойдет тем, кто плохо переносит жару.

С мая по сентябрь температура днем держится на уровне 40–45°C, влажность высокая — так что живешь, как в бане. Везде, конечно, есть кондиционеры, в том числе и в транспорте, но все равно бывает тяжеловато. Зато зимой хорошо: температура где-то 20–25°C. Дождей тут мало, иногда бывают песчаные бури — это, кстати, очень красивое явление.

Дмитрий Данилов, бизнесмен из Екатеринбурга

Дубай — исламская страна, и ее традиции могут казаться странными и непривычными для иностранцев: публичные проявления чувств, такие как поцелуи или объятия, считаются неприемлемыми, нельзя без разрешения фотографировать местных жителей, пить алкоголь можно только в лицензированных заведениях — отелях и ресторанах. В общественных местах рекомендуется носить одежду, которая покрывает плечи и колени. Во время священного месяца Рамадан мусульмане соблюдают пост, и иностранцам рекомендуется воздерживаться от еды, питья и курения в общественных местах в дневное время.

Получение ВНЖ и гражданства по недвижимости

Инвестиция в недвижимость в ОАЭ дает возможность получить резидентскую визу. Для этого нужно купить недвижимость стоимостью не менее 1 миллиона дирхамов, это 272 000 $. Апартаменты или вилла должна быть полностью оплачена. После предоставления необходимых документов, включая подтверждение собственности и вашей финансовой стабильности, вы можете получить визу на два или три года с возможностью продления. Инвесторы, вложившие более 5 млн дирхамов (1,3 млн $), имеют право на «Золотую визу» сроком на пять лет.

Мы не сразу получили ВНЖ, потому что цены на квартиру менялись, а у нас первые апартаменты были тютельку в тютельку. Но мы практически сразу купили еще одну квартиру, так что все решилось хорошо. Сейчас продлеваем вид на жительство — с этим тоже проблем нет.

Дмитрий Данилов, бизнесмен из Екатеринбурга

Получить гражданство ОАЭ через инвестиции в недвижимость не получится. Постоянный паспорт эмиратов выдают через 30 лет проживания в стране. Кроме того, есть варианты получить гражданство через брак (только для женщин), за выдающиеся заслуги или за инвестиции с внушительным капиталом и определенным сроком проживания. Последние два способа имеют индивидуальные требования и не гарантируют получение гражданства.