Покупка недвижимости за рубежом — хороший способ сохранить капитал. Но в каких странах сегодня россияне могут приобрести квартиры или дома? Где недвижимость может не только сохранить, но и приумножить вложения?
Рассмотрим наиболее перспективные направления для инвестиций: сколько стоит недвижимость, что нужно для покупки и какие преимущества дают вложения в конкретной стране.
Как изменился спрос на недвижимость за границей у россиян
Предпочтения российских инвесторов в отношении зарубежной недвижимости смещаются в сторону более стабильных и перспективных рынков, таких как Таиланд, Грузия и некоторые европейские страны. Турция и ОАЭ, ранее являвшиеся лидерами по спросу, уступили первые места этим странам — в первую очередь, из-за ужесточения условий получения ВНЖ и гражданства.
Кроме того, из-за санкций и других экономических факторов реальные доходы многих россиян сократились — и покупка зарубежной недвижимости стала для них менее доступной. После ажиотажного спроса в 2022 году, интерес россиян к покупке зарубежной недвижимости в 2023–2024 годах снизился на 30–40%.
Перспективные страны для инвестиций в недвижимость
Грузия
Рынок недвижимости Грузии переживает бурный рост благодаря стабильной экономике, развитию туризма и упрощенным условиям для иностранных инвесторов: в 2023 году общая площадь новой застройки увеличилась на 26,4% по сравнению с предыдущим годом. Цены на недвижимость тоже растут: на 15–23% в зависимости от типа.
Средняя стоимость квадратного метра в Тбилиси в 1 квартале 2024 года составила 1 400 $, во втором квартале 1 482 $. Однокомнатную квартиру здесь можно купить за 30 000–50 000 $. Второй популярный для инвестиции грузинский город — Батуми, цены в нем чуть ниже, чем в столице: 800–1 000 $ за квадратный метр. В глубине города можно найти квартиру за 25 000 $, у моря — за 60 000–80 000 $.
Процедура покупки недвижимости относительно простая, мы описывали ее алгоритм в статье «Покупка недвижимости в Грузии». Для приобретения жилья иностранным лицам нужен только паспорт. В 2023 году в парламент страны был внесен законопроект о запрете на продажу недвижимости россиянам, но он до сих пор находится на рассмотрении, и непонятно, будет ли принят. Пока никаких ограничений, кроме покупки сельскохозяйственных земель, для граждан России нет.
Покупка недвижимости стоимостью от 100 000 $ дает право на получение вида на жительство Грузии. Для оформления ВНЖ нужно предъявить документ, подтверждающий владение недвижимостью, и заключение оценщика, который подтвердит стоимость приобретенной собственности. В Грузии украинцы, россияне и граждане стран СНГ могут жить без ВНЖ: в стране безвизовый въезд и возможность легального пребывания в течение 364 дней, которые обнуляются и перезапускаются после пересечения границы. Исключение составляют жители Туркменистана: для выезда в Грузию им нужно разрешение, туристическую визу выдают на срок до 30 дней.
Для россиян перевод денег в Грузию для покупки недвижимости может стать проблемой: банки сейчас неохотно открывают счета гражданам России, переводы SWIFT практически не работают. Но россияне могут использовать альтернативные способы — и перевести деньги через криптовалюту. С этим поможет 1tab.
Таиланд
Рынок недвижимости Таиланда растет: в ближайшие пять лет эксперты прогнозируют среднегодовой темп роста в 5%. Большинство сделок на рынке недвижимости в Таиланде заключают не граждане страны: 70% недвижимости на острове Пхукет принадлежит иностранцам. Инвестиционную привлекательность Таиланду обеспечивает растущий туристический поток — каждый год примерно на 14%, с начала 2024 года страну посетили уже 14,3 миллиона туристов.
Стоимость квадратного метра недвижимости в Таиланде колеблется от 2 000 $ до 3 500 $ в зависимости от региона и типа жилья. Цены на недвижимость в Паттайе начинаются от 50 000 $, на Пхукете — от 120 000 $, в Бангкоке — от 85 000 $. В 2023 году цены на недвижимость в Таиланде выросли в среднем на 5–15%, а в некоторых популярных регионах, таких как Пхукет, рост достиг 15–20%.
Деньги в Таиланд можно отправлять через SWIFT, правда, перевод может занимать от нескольких дней до нескольких недель из-за дополнительных проверок и ограничений, к тому же банки могут взимать значительные комиссии за SWIFT-переводы. Более гибкий способ перевода денег — через криптовалюту: транзакция проходит быстро, ограничений на сумму нет.
Оформление сделки в Таиланде может занять от 30 до 60 дней: нужно забронировать объект, внести задаток — обычно это 1% от стоимости объекта, проверить юридические аспекты сделки — эту часть лучше делегировать юристу по недвижимости. Оплата недвижимости возможна двумя способами: переводом на счет застройщика из банка любой страны, при покупке на вторичном рынке — со счета в тайском банке.
В Таиланде иностранные граждане могут владеть недвижимостью двумя способами: через полную собственность (Freehold) или долгосрочную аренду (Leasehold). Полная собственность доступна только для квартир в кондоминиумах, где каждый владеет своей квартирой, а общая территория принадлежит всем жильцам совместно. Если речь идет о квартире в обычном многоквартирном доме, иностранцам остается только вариант долгосрочной аренды.
При покупке недвижимости в Таиланде стоимостью от 300 000 $ иностранцы могут рассчитывать на долгосрочную визу — это аналог ВНЖ, она выдается на срок от 5 до 20 лет. Но покупка недвижимости не гарантирует получение этой визы — нужно соответствовать другим требованиям программы Thailand Elite.
Греция
Еще несколько лет назад Греция едва справлялась с экономическими трудностями, а в 2023 году неожиданно возглавила рейтинг самых успешных экономик, составленных The Economist. Этот позитивный сдвиг отражается и на рынке недвижимости страны, который постепенно выходит из кризиса. Популярность Греции у туристов создает спрос на недвижимость, особенно в курортных городах: по результатам 2023 года средний рост цен на жилье, составил 13,4%, стоимость аренды выросла на 7%.
Стоимость жилья в Греции варьируется в зависимости от региона, типа недвижимости и ее состояния. В среднем по стране цена за квадратный метр составляет около 2 450 $. Однако в крупных городах стоимость может достигать 2 800–4 000 $ за квадратный метра, а на островах, например, на Крите, цены немного ниже и колеблются в пределах 2 000–3 400 $ за квадратный метр. В Афинах, по данным Global Property Guide, средняя стоимость квадратного метра — 2 320 $.
Перевести деньги в Грецию из России сейчас очень сложно: SWIFT-переводы из-за санкций и ограничений не работают, открыть счет в местном банке тоже сложно — греческие банки осторожно работают с россиянами. Проще всего перевести деньги криптовалютой: биткоины, USDT и другие монеты в Греции легальны, хотя законным платежным средством не являются — для оплаты недвижимости придется поменять крипту на фиат.
Чтобы провести сделку в Греции, нужно получить налоговый номер. После подписания предварительного договора за недвижимость вносится задаток — обычно это 10% от стоимости недвижимости. После подписания основного договор купли-продажи, нотариус регистрирует сделку в Земельном кадастре и выдает покупателю свидетельство о праве собственности.
Приобретая в Греции недвижимость на любую сумму, вы получаете многократную туристическую шенгенскую визу, которая дает возможность пребывать в стране до 90 дней каждое полугодие. Приобретение недвижимости стоимостью от 280 000 $ (в Афинах, Салониках, Миконосе и Санторини — от 560 000 $) дает пятилетний вид на жительство в Греции для инвестора и его семьи. К концу 2024 года Правительство Греции планирует увеличить нижний инвестиционный порог для ВНЖ до 447 720 $.
Испания
После мирового кризиса 2008 года испанский рынок ощущал серьезный спад, но последние 2–3 года отмечаются тенденции к росту: аналитики компании Knight Frank говорят о 6% в прогнозе на 2024 год. Население Испании постоянно растет, в основном, за счет иностранцев, которые выбирают эту страну из-за комфортных программ иммиграции — высокий спрос на жилую недвижимость уже наблюдается. Ну и конечно, эта страна пользуется популярностью у туристов, поэтому инвесторы могут получать стабильный доход от сдачи недвижимости в аренду.
В конце 2023 года средняя цена квадратного метра составляла около 2 400 $. В популярных регионах и крупных городах стоимость может быть выше: в Барселоне — это 3 400 $, в Мадриде — 4 700 $ за квадратный метр. Цены на жилье в Испании растут: по данным портала недвижимости Idealista, рост цен в Мадриде составил 11,5%.
Перевести деньги в Испанию для совершения сделки через банки у россиян не получится — из-за санкций. Для них единственным вариантом остается криптовалюта: нужно будет или самостоятельно поменять ее на фиат, или делегировать этот процесс сервисам, которые помогают перевести деньги через криптовалюту за рубеж.
Для покупки недвижимости в Испании нужно получить NIE — идентификационный номер иностранца, сделать это можно в испанском консульстве в России или непосредственно в Испании. Перед сделкой покупатель вносит задаток в 10%, договор подписывается в присутствии обеих сторон или их представителей.
Сейчас за покупку недвижимости от 560 000 $ в Испании можно получить ВНЖ на 3 года — для себя и своей семьи. Согласно отчету Transparencia Internacional España, c 2013 по 2023 таких разрешений было выдано 5 890, больше всего — китайским и российским инвесторам. В 2024 году Правительство Испании заговорило о закрытии этой программы, но пока она еще работает.
Владение недвижимостью может стать дополнительным плюсом при подаче на ВНЖ «Без права на работу»: жилье покажет ваше намерение остаться в Испании на длительный срок.
Сербия
Рынок недвижимости Сербии стабильно растет, особенно в крупных городах и туристических центрах. Существенное влияние на эту динамику оказывает выбор иностранцами Сербии как места для долгого пребывания.
Новых жители создает дополнительный спрос на жилье, это стимулирует рост цен и активизирует строительный сектор. В последние года сербские строители чаще возводят крупные жилые комплексы, в среднем, на 400 квартир, — и их проекты окупаются.
В среднем квадратный метр в Белграде стоит 2 000–3 900 $, в Нови-Саде — 1 300–2 800 $. По информации консалтинговой компании CBS International, после кризиса 2008 года рынок выправился — и теперь каждый год цены на недвижимость растут, в первом квартале 2024 года рост составил около 5%. Сейчас квартиру в Сербии можно купить в среднем за 60 000–120 000 $.
Перевести деньги из России в Сербию непросто: через SWIFT их можно отправить только из неподсанкционного российского банка, которых осталось не так много. Некоторые сербские финансовые учреждения принимают деньги через российскую систему передачи финансовых сообщений. Можно попробовать открыть счет в Сербии, но большинство банков попросят документы о проживании в стране: подтверждение адреса, например, оплаченные коммунальные счета, трудовой договор с местной компанией, белый картон или ВНЖ. Если перевести деньги в Сербию банковским переводом у вас не получится, вы всегда сможете перевести деньги на недвижимость через криптовалюту.
Иностранные граждане, включая россиян, могут приобретать недвижимость в Сербии без особых ограничений. Перед покупкой нужно получить местный ИНН. После подписания предварительного договора, покупатель вносит задаток в 10%, после основного договора передает остальную сумму. По данным издания Nova Ekonomija, в 2023 году россияне вложили в недвижимость Сербии около 200 млн $.
В Сербии нет минимального порога инвестиций для получения вида на жительство. Главное, чтобы в купленной недвижимости на человека приходилось больше 20 квадратных метров и чтобы квартира или дом были зарегистрированы в национальном кадастре Сербии. Заявление на ВНЖ обычно рассматривается в течение двух месяцев.
Чтобы сохранить ВНЖ в Сербии, необходимо проживать в купленной недвижимости не менее 183 дней в году.
Дубай
Строительный рынок в Дубае и ОАЭ развивается примерно на 4–5% в год. В первом квартале 2024 года было совершено более 36 500 сделок с недвижимостью, это на 17,5% больше чем за аналогичный период 2023 года. Раньше рынок стимулировали инвесторы из России и СНГ, но сейчас доля российских инвесторов снижается. Это связано с падением курса рубля и ростом цен на недвижимость. К тому же, несмотря на то, что ОАЭ не вводили прямых ограничений, опасения вторичных санкций привели к проблемам банковских операций для россиян.
В 2024 году средняя стоимость квадратного метра в апартаментах на стадии строительства составляет около 5 000 $. Она может значительно варьироваться в зависимости от типа недвижимости — квартира, вилла, таунхаус — и ее класса — эконом, комфорт, бизнес, премиум. От эмирата тоже многое зависит: например, в Дубае квадратный метр стоит 5 890 $, а в Абу-Даби — 3 100 $. Студию в ОАЭ можно купить за 200 000–250 000 $, квартиру — за 420 000–680 000 $.
Процедура покупки недвижимости в Дубае не сильно отличается от других стран: нужно заключить договор бронирования и внести депозит в 5–10% от стоимости недвижимости, после подписать основной договор, оплатить регистрационный сбор (4% от стоимости жилья) и получить свидетельство о праве собственности. Иностранцы в ОАЭ могут покупать недвижимость только в специально отведенных зонах, называемых freehold areas, на других территориях граждане других стран могут владеть недвижимостью только на условиях долгосрочной аренды.
Покупка жилья стоимостью примерно 272 000 $ дает право на получение резидентской визы сроком на 3 года с возможностью продления. За вложение в недвижимость в 545 000 $ можно получить резидентскую визу на 10 лет. Ее выдадут, даже если вы покупаете квартиру в ипотеку, правда, нужно будет сразу внести не менее 50% от стоимости жилья.
Из-за повышенного интереса к инвестиционной недвижимости в ОАЭ в эмиратах появились недобросовестные застройщики, которые строят некачественно и не выполняют рекламные обещания. К тому же, законодательство ОАЭ позволяет застройщикам задерживать строительство на срок до 12 месяцев, что может привести к непредвиденным расходам и задержкам в получении прибыли от инвестиций.
Индонезия (о.Бали)
Ограниченная территория Бали — всего 5,5 тысяч кв. км — один из ключевых факторов, который делает остров привлекательным для инвесторов. Дефицит земли под застройку неизбежно приведет к росту цен на недвижимость в будущем. Ежегодный прирост туризма на Бали превышает 40%, что обеспечивает высокий спрос на арендное жилье. К тому же, правительство Индонезии привлекает иностранные инвестиции, создавая благоприятный налоговый климат и защищая права инвесторов.
Средняя стоимость квадратного метра квартиры на Бали составляет 2 500–3500 $, она зависит от района и типа жилья. Небольшие студии или апартаменты можно купить за 70 000 –100 000 $, роскошные апартаменты с несколькими спальнями и видом на океан начинаются с 350 000 $. В целом цены на недвижимость в Индонезии ниже, чем в других странах Юго-Восточной Азии.
На Бали есть несколько форм владения недвижимостью: иностранцам доступна только долгосрочная аренда (leasehold), например, на срок до 25 лет с возможностью продления еще на 25 лет. Налоги при покупке недвижимости на Бали колеблются в пределах 11–12%.
Хотя покупка недвижимости в Индонезии не дает автоматического ВНЖ, она открывает доступ к другим типам виз, которые позволяют находиться в стране длительное время. Например, виза Second Home выдается на 5 или 10 лет и идеально подходит тем, кто хочет проводить на острове значительную часть года.
Рынок недвижимости на Бали еще формируется, и надежность застройщиков, а также качество строительства и услуг могут вызывать вопросы. К тому же, для покупки недвижимости на Бали иностранцу необходимо иметь разрешение на временное или постоянное проживание. Для этого нужно получить рабочую, семейную или пенсионную визу. Разрешение могут выдать и инвесторам, которые вложили 65 000 $ в акции индонезийской компании или открыли на Бали бизнес с капиталом не менее 160 000 $, хотя есть и другие варианты.
Как оплатить недвижимость за границей?
Самый привычный способ оплатить недвижимость — это перевести деньги на счет продавцу. Жителям СНГ доступны SWIFT-переводы, также они могут открыть счета в заграничных банках. Но переводы крупных сумм могут вызывать у финансовых учреждений вопросы, они могут затребовать документы, подтверждающие происхождение средств, а банковские проверки растягивают сроки сделки.
Россиянам банковские варианты оплаты недвижимости за рубежом в последнее недоступны. Так что покупателям и инвесторам и из России, и из стран СНГ приходится искать альтернативные способы перевода денег и оплаты сделок.
Одним из самых популярных способов становится криптовалюта. 1tab упрощает процесс оплаты недвижимости за рубежом. Мы предлагаем несколько вариантов переводов денег за рубеж: можем конвертировать средства в криптовалюту и перевести их застройщику по инвойсу или выдать вам наличные в стране покупки недвижимости. Кстати, некоторые застройщики, например, грузинские компании York towers, Demaks, Apart dev, принимают оплату в криптовалюте.
Свяжитесь с нами, чтобы обсудить детали сделки: страну, валюту, курс обмена и способ оплаты.
Материал носит исключительно информационный характер и не является инвестиционной, финансовой, юридической или налоговой консультацией либо рекомендацией к покупке или продаже недвижимости. Упоминание конкретных объектов, рынков и расчётов доходности приведено исключительно в иллюстративных целях и не гарантирует получение аналогичных результатов.
