Покупка недвижимости за рубежом — хороший способ сохранить капитал. Но в каких странах сегодня иностранцы могут приобрести квартиры или дома? Где недвижимость может не только сохранить, но и приумножить вложения?
Рассмотрим наиболее перспективные направления для инвестиций: сколько стоит недвижимость, что нужно для покупки и какие преимущества дают вложения в конкретной стране.
Перспективные страны для инвестиций в недвижимость
Грузия
Рынок недвижимости Грузии переживает бурный рост благодаря стабильной экономике, развитию туризма и упрощенным условиям для иностранных инвесторов: в 2023 году общая площадь новой застройки увеличилась на 26,4% по сравнению с предыдущим годом. Цены на недвижимость тоже растут: на 15–23% в зависимости от типа.
Средняя стоимость квадратного метра в Тбилиси в 1 квартале 2024 года составила 1 400 $, во втором квартале 1 482 $. Однокомнатную квартиру здесь можно купить за 30 000–50 000 $. Второй популярный для инвестиции грузинский город — Батуми, цены в нем чуть ниже, чем в столице: 800–1 000 $ за квадратный метр. В глубине города можно найти квартиру за 25 000 $, у моря — за 60 000–80 000 $.
Процедура покупки недвижимости относительно простая, мы описывали ее алгоритм в статье «Покупка недвижимости в Грузии». Для приобретения жилья иностранным лицам нужен только паспорт.
Покупка недвижимости стоимостью от 100 000 $ дает право на получение вида на жительство Грузии. Для оформления ВНЖ нужно предъявить документ, подтверждающий владение недвижимостью, и заключение оценщика, который подтвердит стоимость приобретенной собственности. В Грузии иностранцы могут жить без ВНЖ: в стране безвизовый въезд и возможность легального пребывания в течение 364 дней, которые обнуляются и перезапускаются после пересечения границы. Исключение составляют жители Туркменистана: для выезда в Грузию им нужно разрешение, туристическую визу выдают на срок до 30 дней.
Для иностранцев перевод денег в Грузию для покупки недвижимости может стать проблемой, поэтому вы можете использовать альтернативные способы и перевести деньги в Грузию через крипту через 1tab.
Таиланд
Рынок недвижимости Таиланда растет: в ближайшие пять лет эксперты прогнозируют среднегодовой темп роста в 5%. Большинство сделок на рынке недвижимости в Таиланде заключают не граждане страны: 70% недвижимости на острове Пхукет принадлежит иностранцам. Инвестиционную привлекательность Таиланду обеспечивает растущий туристический поток — каждый год примерно на 14%, с начала 2024 года страну посетили уже 14,3 миллиона туристов.
Стоимость квадратного метра недвижимости в Таиланде колеблется от 2 000 $ до 3 500 $ в зависимости от региона и типа жилья. Цены на недвижимость в Паттайе начинаются от 50 000 $, на Пхукете — от 120 000 $, в Бангкоке — от 85 000 $. В 2023 году цены на недвижимость в Таиланде выросли в среднем на 5–15%, а в некоторых популярных регионах, таких как Пхукет, рост достиг 15–20%.
Деньги в Таиланд можно отправлять через SWIFT, правда, перевод может занимать от нескольких дней до нескольких недель из-за дополнительных проверок и ограничений, к тому же банки могут взимать значительные комиссии за SWIFT-переводы. Более гибкий способ перевода денег — через криптовалюту: транзакция проходит быстро, ограничений на сумму нет.
Оплатить недвижимость в Таиланде легально и быстро в фиате, крипте или другой валюте можно через 1tab — оставьте заявку менеджеру, чтобы узнать больше.Оформление сделки в Таиланде может занять от 30 до 60 дней: нужно забронировать объект, внести задаток — обычно это 1% от стоимости объекта, проверить юридические аспекты сделки — эту часть лучше делегировать юристу по недвижимости. Оплата недвижимости в Тайланде возможна двумя способами: переводом на счет застройщика из банка любой страны, при покупке на вторичном рынке — со счета в тайском банке.
В Таиланде иностранные граждане могут владеть недвижимостью двумя способами: через полную собственность (Freehold) или долгосрочную аренду (Leasehold). Полная собственность доступна только для квартир в кондоминиумах, где каждый владеет своей квартирой, а общая территория принадлежит всем жильцам совместно. Если речь идет о квартире в обычном многоквартирном доме, иностранцам остается только вариант долгосрочной аренды.
При покупке недвижимости в Таиланде стоимостью от 300 000 $ иностранцы могут рассчитывать на долгосрочную визу — это аналог ВНЖ, она выдается на срок от 5 до 20 лет. Но покупка недвижимости не гарантирует получение этой визы — нужно соответствовать другим требованиям программы Thailand Elite.
Греция
Еще несколько лет назад Греция едва справлялась с экономическими трудностями, а в 2023 году неожиданно возглавила рейтинг самых успешных экономик, составленных The Economist. Этот позитивный сдвиг отражается и на рынке недвижимости страны, который постепенно выходит из кризиса. Популярность Греции у туристов создает спрос на недвижимость, особенно в курортных городах: по результатам 2023 года средний рост цен на жилье, составил 13,4%, стоимость аренды выросла на 7%.
Стоимость жилья в Греции варьируется в зависимости от региона, типа недвижимости и ее состояния. В среднем по стране цена за квадратный метр составляет около 2 450 $. Однако в крупных городах стоимость может достигать 2 800–4 000 $ за квадратный метра, а на островах, например, на Крите, цены немного ниже и колеблются в пределах 2 000–3 400 $ за квадратный метр. В Афинах, по данным Global Property Guide, средняя стоимость квадратного метра — 2 320 $.
Перевести деньги в Грецию из другой страны проще всего криптой: биткоины, USDT и другие монеты в Греции легальны, хотя законным платежным средством не являются — для оплаты недвижимости придется поменять крипту на фиат.
Чтобы провести сделку в Греции, нужно получить налоговый номер. После подписания предварительного договора за недвижимость вносится задаток — обычно это 10% от стоимости недвижимости. После подписания основного договор купли-продажи, нотариус регистрирует сделку в Земельном кадастре и выдает покупателю свидетельство о праве собственности.
Приобретая в Греции недвижимость на любую сумму, вы получаете многократную туристическую шенгенскую визу, которая дает возможность пребывать в стране до 90 дней каждое полугодие. Приобретение недвижимости стоимостью от 280 000 $ (в Афинах, Салониках, Миконосе и Санторини — от 560 000 $) дает пятилетний вид на жительство в Греции для инвестора и его семьи. К концу 2024 года Правительство Греции планирует увеличить нижний инвестиционный порог для ВНЖ до 447 720 $.
Испания
После мирового кризиса 2008 года испанский рынок ощущал серьезный спад, но последние 2–3 года отмечаются тенденции к росту: аналитики компании Knight Frank говорят о 6% в прогнозе на 2024 год. Население Испании постоянно растет, в основном, за счет иностранцев, которые выбирают эту страну из-за комфортных программ иммиграции — высокий спрос на жилую недвижимость уже наблюдается. Ну и конечно, эта страна пользуется популярностью у туристов, поэтому инвесторы могут получать стабильный доход от сдачи недвижимости в аренду.
В конце 2023 года средняя цена квадратного метра составляла около 2 400 $. В популярных регионах и крупных городах стоимость может быть выше: в Барселоне — это 3 400 $, в Мадриде — 4 700 $ за квадратный метр. Цены на жилье в Испании растут: по данным портала недвижимости Idealista, рост цен в Мадриде составил 11,5%.
Перевести деньги в Испанию для совершения сделки можно через крипту: нужно будет или самостоятельно поменять ее на фиат, или делегировать этот процесс сервисам, которые помогают перевести деньги через крипту за рубеж.
Для покупки недвижимости в Испании нужно получить NIE — идентификационный номер иностранца, сделать это можно в испанском консульстве в вашей стране или непосредственно в Испании. Перед сделкой покупатель вносит задаток в 10%, договор подписывается в присутствии обеих сторон или их представителей.
Сейчас за покупку недвижимости от 560 000 $ в Испании можно получить ВНЖ на 3 года — для себя и своей семьи. Согласно отчету Transparencia Internacional España, c 2013 по 2023 таких разрешений было выдано 5 890, больше всего — китайским инвесторам.
Владение недвижимостью может стать дополнительным плюсом при подаче на ВНЖ «Без права на работу»: жилье покажет ваше намерение остаться в Испании на длительный срок.
Сербия
Рынок недвижимости Сербии стабильно растет, особенно в крупных городах и туристических центрах. Существенное влияние на эту динамику оказывает выбор иностранцами Сербии как места для долгого пребывания.
Новых жители создает дополнительный спрос на жилье, это стимулирует рост цен и активизирует строительный сектор. В последние года сербские строители чаще возводят крупные жилые комплексы, в среднем, на 400 квартир, — и их проекты окупаются.
В среднем квадратный метр в Белграде стоит 2 000–3 900 $, в Нови-Саде — 1 300–2 800 $. По информации консалтинговой компании CBS International, после кризиса 2008 года рынок выправился — и теперь каждый год цены на недвижимость растут, в первом квартале 2024 года рост составил около 5%. Сейчас квартиру в Сербии можно купить в среднем за 60 000–120 000 $.
Перевести деньги в Сербию непросто. Можно попробовать открыть счет в Сербии, но большинство банков попросят документы о проживании в стране: подтверждение адреса, например, оплаченные коммунальные счета, трудовой договор с местной компанией, белый картон или ВНЖ. Если перевести деньги в Сербию банковским переводом у вас не получится, вы всегда сможете перевести деньги на недвижимость через крипту.
Иностранные граждане могут приобретать недвижимость в Сербии без особых ограничений. Перед покупкой нужно получить местный налоговый номер. После подписания предварительного договора покупатель вносит задаток в 10%, после основного договора передает остальную сумму.
В Сербии нет минимального порога инвестиций для получения вида на жительство. Главное, чтобы в купленной недвижимости на человека приходилось больше 20 квадратных метров и чтобы квартира или дом были зарегистрированы в национальном кадастре Сербии. Заявление на ВНЖ обычно рассматривается в течение двух месяцев.
Чтобы сохранить ВНЖ в Сербии, необходимо проживать в купленной недвижимости не менее 183 дней в году.
Дубай
Строительный рынок в Дубае и ОАЭ развивается примерно на 4–5% в год. В первом квартале 2024 года было совершено более 36 500 сделок с недвижимостью, это на 17,5% больше чем за аналогичный период 2023 года.
В 2024 году средняя стоимость квадратного метра в апартаментах на стадии строительства составляет около 5 000 $. Она может значительно варьироваться в зависимости от типа недвижимости — квартира, вилла, таунхаус — и ее класса — эконом, комфорт, бизнес, премиум. От эмирата тоже многое зависит: например, в Дубае квадратный метр стоит 5 890 $, а в Абу-Даби — 3 100 $. Студию в ОАЭ можно купить за 200 000–250 000 $, квартиру — за 420 000–680 000 $.
Процедура покупки недвижимости в Дубае не сильно отличается от других стран: нужно заключить договор бронирования и внести депозит в 5–10% от стоимости недвижимости, после подписать основной договор, оплатить регистрационный сбор (4% от стоимости жилья) и получить свидетельство о праве собственности. Иностранцы в ОАЭ могут покупать недвижимость только в специально отведенных зонах, называемых freehold areas, на других территориях граждане других стран могут владеть недвижимостью только на условиях долгосрочной аренды.
Для оплаты недвижимости в Дубае обратитесь в 1tab — мы поможем выпустить менеджер-чек без открытия счета в банке, а оплатить его можно любой валютой и криптой.Покупка жилья стоимостью примерно 272 000 $ дает право на получение резидентской визы сроком на 3 года с возможностью продления. За вложение в недвижимость в 545 000 $ можно получить резидентскую визу на 10 лет. Ее выдадут, даже если вы покупаете квартиру в ипотеку, правда, нужно будет сразу внести не менее 50% от стоимости жилья.
Из-за повышенного интереса к инвестиционной недвижимости в ОАЭ в эмиратах появились недобросовестные застройщики, которые строят некачественно и не выполняют рекламные обещания. К тому же, законодательство ОАЭ позволяет застройщикам задерживать строительство на срок до 12 месяцев, что может привести к непредвиденным расходам и задержкам в получении прибыли от инвестиций.
Индонезия (о.Бали)
Ограниченная территория Бали — всего 5,5 тысяч кв. км — один из ключевых факторов, который делает остров привлекательным для инвесторов. Дефицит земли под застройку неизбежно приведет к росту цен на недвижимость в будущем. Ежегодный прирост туризма на Бали превышает 40%, что обеспечивает высокий спрос на арендное жилье. К тому же, правительство Индонезии привлекает иностранные инвестиции, создавая благоприятный налоговый климат и защищая права инвесторов.
Средняя стоимость квадратного метра квартиры на Бали составляет 2 500–3500 $, она зависит от района и типа жилья. Небольшие студии или апартаменты можно купить за 70 000 –100 000 $, роскошные апартаменты с несколькими спальнями и видом на океан начинаются с 350 000 $. В целом цены на недвижимость в Индонезии ниже, чем в других странах Юго-Восточной Азии.
На Бали есть несколько форм владения недвижимостью: иностранцам доступна только долгосрочная аренда (leasehold), например, на срок до 25 лет с возможностью продления еще на 25 лет. Налоги при покупке недвижимости на Бали колеблются в пределах 11–12%.
Хотя покупка недвижимости в Индонезии не дает автоматического ВНЖ, она открывает доступ к другим типам виз, которые позволяют находиться в стране длительное время. Например, виза Second Home выдается на 5 или 10 лет и идеально подходит тем, кто хочет проводить на острове значительную часть года.
Рынок недвижимости на Бали еще формируется, и надежность застройщиков, а также качество строительства и услуг могут вызывать вопросы. К тому же, для покупки недвижимости на Бали иностранцу необходимо иметь разрешение на временное или постоянное проживание. Для этого нужно получить рабочую, семейную или пенсионную визу. Разрешение могут выдать и инвесторам, которые вложили 65 000 $ в акции индонезийской компании или открыли на Бали бизнес с капиталом не менее 160 000 $, хотя есть и другие варианты.
Как оплатить недвижимость за границей?
Самый привычный способ оплатить недвижимость — это перевести деньги на счет продавцу. Жителям СНГ доступны SWIFT-переводы, также они могут открыть счета в заграничных банках. Но переводы крупных сумм могут вызывать у финансовых учреждений вопросы, они могут затребовать документы, подтверждающие происхождение средств, а банковские проверки растягивают сроки сделки.
Одним из самых популярных способов становится крипта. 1tab упрощает процесс оплаты недвижимости за рубежом. Мы предлагаем несколько вариантов переводов денег за рубеж: можем конвертировать средства в крипту и перевести их застройщику по инвойсу или выдать вам наличные в стране покупки недвижимости. Кстати, некоторые застройщики, например, грузинские компании York towers, Demaks, Apart dev, принимают оплату в крипте.
Свяжитесь с нами, чтобы обсудить детали сделки: страну, валюту, курс обмена и способ оплаты.
