Как купить квартиру в Дубае в рассрочку

Рассрочка — самый доступный способ купить квартиру в Дубае, если у вас нет всей суммы сразу и не хочется проходить долгое одобрение банковской ипотеки. Разберём, чем рассрочка на готовое жильё отличается от рассрочки на строящуюся недвижимость, какие документы нужны иностранцу, как государство защищает деньги покупателя офф-плана, можно ли сдавать квартиру в аренду или перепродать её до полной оплаты и как перевести крупную сумму на рассрочку, если у вас нет счёта в местном банке.

В 2025 году в Дубае заключили 275 442 сделки на 919 млрд дирхамов (+20,8% год к году), из них 214 912 сделок купли-продажи на 682,5 млрд дирхамов (+30,6% по стоимости, +18,8% по количеству). Число новых инвесторов выросло до 129 600 (+23%). 

Большая часть этого объёма приходится на офф-план, где рассрочка застройщика — стандартное условие покупки. Ипотека для нерезидентов в ОАЭ при этом обычно дороже и требует больше документов, чем прямая беспроцентная рассрочка от девелопера.

Разобраться в схемах оплаты особенно важно тем, кто переводит деньги на покупку из-за рубежа. Здесь пригодится 1tab — сервис международных переводов и обмена крипты, который работает в 40+ направлениях и помогает клиентам оформить в ОАЭ менеджер-чек для крупных покупок: недвижимости, авто, золота. Чек можно оплатить в любой валюте или крипте, даже без счёта в дубайском банке, подробнее об этом расскажем в разделе про оплату рассрочки.

Рассрочка в ОАЭ на готовое жильё

Рассрочка на готовую квартиру в Дубае — это план оплаты уже сданного объекта, который предлагает застройщик или частный продавец без банковского кредита и без процентов. Первоначальный взнос обычно составляет 20–50% от стоимости, а остаток распределяется на срок от одного года до пяти лет, реже дольше.

Такой вариант отличается от рассрочки на офф-план тем, что вы платите за реальный, уже существующий актив: квартиру можно сразу оформить на себя, заселиться в неё или сдать в аренду. 

Часть застройщиков предлагает post-handover payment plans — рассрочку именно на готовое жильё уже после сдачи дома, когда покупатель получает ключи, но продолжает выплачивать остаток по графику.

Рассрочка в ОАЭ на строящуюся недвижимость

Рассрочка на офф-план — это оплата квартиры на этапе строительства напрямую застройщику, привязанная к графику платежей или к стадиям возведения дома. Типичная схема выглядит так: 10% — при бронировании, 30% — на ранних этапах стройки, 20% — на средних, оставшиеся 40% — ближе к сдаче объекта или уже после хендовера. Точные проценты и число платежей у каждого девелопера свои.

Разница между рассрочкой на готовое жильё и на офф-план — не только в сроках, но и в самой природе покупки. В первом случае вы приобретаете уже существующий актив, во втором — право требования на будущую недвижимость, которое подтверждает сертификат Oqood, а не Title Deed. Ниже короткое сравнение обоих вариантов.

Параметр	Готовое жильё	Офф-план (строящееся)
Первый взнос	20–50%	5–20%
Проценты по рассрочке	Обычно 0%	Обычно 0%
Когда получаете ключи	Сразу после сделки	После сдачи объекта
Аренда до полной оплаты	Да, сразу	Только после хендовера
Что подтверждает право	Title Deed	Oqood (временная регистрация DLD)
Защита денег покупателя	Сделка сразу регистрируется в DLD	Эскроу-счёт по закону №8/2007

Как ОАЭ защищает покупателей строящегося жилья

Деньги покупателей офф-плана в Дубае защищены законом №8 от 2007 года об эскроу-счетах: каждый застройщик обязан открыть отдельный эскроу-счёт под конкретный проект в банке, аккредитованном Центробанком ОАЭ, и получать туда все платежи покупателей. Снять эти деньги на что-то, кроме строительства этого же объекта, застройщик не может — за нарушение предусмотрена уголовная ответственность.

Дополнительный контроль ведёт RERA — регулятор в составе Земельного департамента: без регистрации проекта и одобренного эскроу-счёта девелопер не имеет права продавать квартиры и рекламировать проект. 

Проверить статус конкретного застройщика и проекта можно в приложении Dubai REST или на сайте DLD; там же видно, зарегистрирован ли ваш договор в системе Oqood.

Может ли иностранный гражданин получить рассрочку

Да, иностранец может получить рассрочку от застройщика в Дубае на тех же условиях, что и резидент ОАЭ. Виза или ВНЖ для этого не требуются, а решение зависит только от готовности покупателя вносить платежи по графику.

Есть расхожее мнение, что рассрочку одобряют только тем, у кого есть кредитная история в ОАЭ или местная виза, — это не так. В отличие от банков, которые при выдаче ипотеки проверяют доход, стаж работы и кредитный рейтинг, застройщики не запрашивают справки о платёжеспособности: рассрочка — не заём, а часть договора купли-продажи, и девелопер просто фиксирует цену и график платежей.

Необходимые документы для рассрочки в ОАЭ

Для рассрочки на квартиру в Дубае иностранцу в базовом случае хватает загранпаспорта — рассрочка от застройщика не требует ни визы ОАЭ, ни справок о доходах. Стандартный пакет документов выглядит так:

• копия загранпаспорта покупателя, для семьи — на каждого совладельца;
• заполненная форма бронирования застройщика (booking form);
• договор купли-продажи — SPA для офф-плана или договор передачи права собственности для готового жилья;
• подтверждение оплаты первоначального взноса;
• документы об источнике средств (не всегда обязательны, но их вправе запросить банк или застройщик при переводе крупной суммы).

Если рассрочку оформляют супруги или несколько совладельцев, каждому нужен отдельный комплект документов, а при совместной собственности также запросят свидетельство о браке с апостилем и переводом на арабский.

Можно ли получить ВНЖ ОАЭ при покупке квартиры в рассрочку

Да, покупка недвижимости в рассрочку может дать право на золотую визу ОАЭ на 10 лет. При этом учитывается только сертифицированная DLD стоимость объекта — от 2 млн дирхамов, — независимо от того, сколько фактически оплачено, есть ли ипотека и куплен ли объект в рассрочку на этапе строительства. Для ипотечных и офф-план объектов требуется NOC от банка/застройщика, подтверждающий стоимость по договору.

Для готового жилья и офф-плана процедура отличается: по готовому объекту нужен Title Deed на имя заявителя, по офф-плану — сертификат Oqood и подтверждение оплаты от застройщика.

Можно ли сдавать в аренду недвижимость в ОАЭ до конца рассрочки 

Сдавать в аренду готовую квартиру, купленную в рассрочку, можно сразу после регистрации Title Deed на своё имя. Рассрочка сама по себе не мешает арендным операциям, если иное не прописано в договоре с застройщиком.

С офф-планом ситуация другая: пока объект не сдан и у вас на руках только Oqood, официально сдавать квартиру в аренду нельзя. В этом случае юридически вы ещё не собственник, а держатель права требования. Некоторые покупатели договариваются с застройщиком о брони под будущую аренду, но это не то же самое, что легальный договор найма через систему Ejari.

Можно ли перепродавать недвижимость в ОАЭ, купленную в рассрочку

Да, недвижимость в рассрочку можно перепродать до полной выплаты — эта процедура называется переуступкой (assignment) и разрешена почти всеми застройщиками Дубая.

Чтобы оформить переуступку, обычно нужно выполнить условие застройщика по минимально оплаченной доле, это 30–40% стоимости объекта. 

Дальше процесс идёт в три шага: продавец находит покупателя и согласовывает цену, застройщик выдаёт NOC — сертификат об отсутствии возражений, а сделка регистрируется в DLD с переоформлением Oqood на нового владельца. За выдачу NOC застройщик обычно берёт отдельную комиссию в размере процента от суммы сделки.

Как оплатить рассрочку в ОАЭ иностранцу

Крупные платежи по рассрочке в Дубае застройщику, трасти-офису или в счёт госпошлины DLD принимают почти исключительно через менеджер-чек: обычный банковский перевод или наличные девелоперы, как правило, не берут.

Менеджер-чек — это чек, который банк выпускает от своего имени под уже заблокированную на счёте сумму, поэтому получатель гарантированно получает деньги. Проблема в том, что для его оформления обычно нужен счёт в банке ОАЭ, а у иностранного покупателя, который живёт в другой стране и держит деньги в валюте или крипте, такого счёта чаще всего нет.

Именно с такой ситуацией к 1tab обратился клиент, который купил квартиру в Дубае в рассрочку у застройщика и должен был внести очередной платёж по графику в дирхамах, а свободные средства держал в USDT. Прямого счёта в ОАЭ у него не было, а перевод через обменники занял бы больше времени, чем оставалось до дедлайна по договору. 

Через 1tab клиент прошёл верификацию, перевёл крипту, 1tab сам сконвертировал ее в дирхамы, и партнёрский банк в Дубае выпустил менеджер-чек на имя застройщика. Весь процесс от заявки до готового чека занял 3 дня, а платёж по рассрочке ушёл в срок без штрафа за просрочку.

1tab помогает с оплатой независимо от того, в какой валюте или активе у вас деньги — евро, долларах, дирхамах или крипте, и не требует открытия счёта в местном банке. Оставьте заявку на выпуск менеджер-чека, чтобы рассчитать точную комиссию и забронировать сделку.

FAQ